AMAG Property

ในศุภวารดิถีขึ้นปีใหม่
ขออาราธนาคุณพระศรีรัตนตรัย และสิ่งศักดิ์สิทธิ์ทั้งหลาย จงดลบันดาลให้ท่านพร้อมครอบครัว ประสบแต่ความสุขด้วยจตุรพิธพรชัย สมบูรณ์พูนผลในสิ่งที่พึงปรารถนาทุกประการ

พวกเราชาว AMAG Property ยินดีรับใช้
เพื่อให้โลกแห่งการลงทุนอสังหาของทุกท่าน คุ้มค่า มั่งคั่ง ปลอดภัย มีความสุข

สวัสดีปีใใหม่ 2567 Happy New year 2024 Happy New year 2024

นักลงทุนที่ดี อาจไม่ใช่...นักพัฒนาที่ดี
นักพัฒนาที่ดี อาจไม่ใช่...ผู้รับเหมาที่ดี
ผู้รับเหมาที่ดี อาจไม่ใช่...เซลที่ดี

put the like man on the like job
วางงานให้ตรงกับความสามารถของคน
แล้วจะเกิดผลลัพธ์ที่ทรงพลัง

"โฟกัสเพียงความได้เปรียบที่ไม่แฟร์ของเรา"เท่านั้น

ปลุกยักษ์ในใจเรา!!! wake me up!!!
แล้วพุ่งทยานออกไป กำหนดจิต ตั้งเป้าหมายไว้ แล้วตะโกนในใจ...ว่า

guทำได้! guทำได้! กุทำได้!
แล้วความสำเร็จแบบมหัศจรรย์จะเกิดขึ้น

#ปาฏิหารย์เป็นของผู้กล้าที่พร้อมด้วยปัญญาและคุณธรรมนำทาง

#อาจารย์เสกที่ปรึกษาอารมณ์ดี
#อสังหาไม่ติดดอย
#ที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ
#นักประเมินเพลินลงทุน

เหตุใด #ประเมินแบงค์ ระหว่างการสร้างบ้านขายจำนวน 1-4 ยูนิต กับ 5-8 ยูนิต ขึ้นไป
จึงมีราคาต่างกัน (เรียบเรียงใหม่แฝงทีเด็ดบางอย่างเข้าไป)
😀ตอนนี้บางธนาคาร สร้างแล้วเสร็จ 2 หลัง
มีบางส่วนกำลังก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคชัดเจน มีถนนไฟฟ้า ประปา แล้ว และเจตนาว่าทำการโครงการต่อแน่ๆ
ก็สามารถประเมินด้วยวิธีที่ 1 ได้เหมือนกันครับ

😀ทำอย่างไรก็ได้ให้ถูกประเมินด้วยวืธีที่ 1 แผนการตลาดที่วางไว้ก็สามารถใช้ได้ตามเป้าหมาย

😎ในการประเมินฯ สำหรับ #สินเชื่อบ้านรายย่อย ในเมืองไทยส่วนใหญ่ใช้ 2 วิธีนี้ 😎 (บางครั้งหากบ้านรายย่อย ก่อให้เกิดรายได้ สามารถใช้วิธีที่ 3 วิธีรายได้ Income approach ในการประเมินทรัพย์สิน

1. #วิธีเปรียบเทียบsาคาตลาด (market approach)​เอาแบบภาษาเรียบง่าย คือ การใช้sาคาตลาดในบริเวณนั้น มาเปรียบเทียบกับทรัพย์สิน เวทsาคาออกมาโดยคำนึงถึง ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม​ ถนนผ่านหน้า สาธารณ​ูปโภค ข้อกฎหมาย (ผังเมือง, เทศบัญญัติ เป็นต้น)​ ขนาดเนื้อที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รูปแบบอาคาร คุณภาพโครงการ ฯลฯ

2. #วิธีต้นทุน (cost approach​)​ คือการแยกsาคาที่ดิน และตัวอาคารออกจากกัน โดยใช้วิธีที่1 หามูลค่าที่ดิน และหามูลค่าอาคารโดยถอดเป็นตรม.ออกมาแล้วคูณค่าก่อสร้างตามการก่อสร้างจริง หรือ ตามBOQ แล้วนำมาบวกกัน ก็จะได้มูaค่าที่จะประเมิน

ซึ่งต้องใช้sาคาตลาดที่ดิน บริเวณใกล้เคียง เพื่อมาเปรียบเทียบอย่างน้อย 3-4 ข้อมูล แล้วแต่เงื่อนไขของธนาคารนั้นๆ

#ดังนั้นถ้าเราสร้างเพียง 3-4 ยูนิต (รวมทั้งโครงการบ้านสั่งสร้าง และ แบบกู้ซื้อกู้สร้าง)​
จะต้องใช้วิธีที่ 2 ในการประเมิน

** #ถ้าจับที่ดินดิบมาต่ำกว่าsาคาตลาดก็จะไม่เหนื่อยในการดันราคาBOQ ** ( #ที่ดินต่ำกว่าsาคาตลาดสามารถผลิตเองได้)

#แต่ถ้าจับที่ดินมาแพงหรือพอๆกับsาคาตลาด พัฒนาแล้วเสร็จ นอกจากหากำไรจากการพัฒนาที่ดินยากแล้ว ต้องมาดัน BOQ หรือ เซฟคอร์สก่อสร้าง อีกเหงือกแห้ง😫😫😫

😌ต่อให้ sาคาตaาดโครงการบริเวณใกล้เคียงแพงแค่ไหน ก็ยากในการนำไปเทียบกับราคาตลาด เพราะบริษัทประเมินบางบริษัท หรือ ประเมินบางแบงค์ อาจให้ประเมินด้วยวิธีที่ 2

😌 แต่ถ้าทำแบบ 5-8 ยูนิต ขึ้นไป จึงจะสามารถประเมินราคาด้วยวิธีที่ 1 ได้
#ทีนี้เราสามารถเทียบกันเองในโครงการได้ หรือ นำไปเทียบกับโครงการข้างเคียงบางส่วน ซึ่งจะไม่สนใจ ต้นทุนการพัฒนาแล้ว ราคาบ้านโครงการเราก็จะกระชากขึ้นตามราคาตลาดทันที

#นี่คือสาเหตุที่ทำให้เกิดปัจจัยดังกล่าว ก่อนพัฒนาโครงการ ต้องเลือกว่าจะเล่นเกมส์ไหน

#ควรวางแผนและทำการบ้านมาให้ดีให้แม่นยำ ​ จึงมีความสำคัญในการวางแผนมากๆครับ
....😊😊😊แล้วคุณจะไม่ติดดอย😊😊😊.....

ด้วยความรัก

#ที่ปรึกษาอารมณ์ดี

ีลวา #อสังหาไม่ติดดอย

#ที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ

#บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

#ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

#เขียนแผนธุรกิจยื่นแบงค์

ที่ดินแปลงเดียวกัน ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อมเดียวกัน วิวเดียวกัน ถ้านำแบบบ้าน "แมสโพรดักซ์"มาใส่ ก็จะกลายเป็นแบบทั่วๆไป มูaค่าก็จะทั่วๆไป
แต่ถ้านำแบบ"บ้านหรู"มาใส่ ก็จะกลายเป็น
ของ"มูaค่าสูง"ทันที

แต่ต้องมี"ผู้สื้อ และสร้าง" เกิน 4 ยูนิตขึ้นไป เพื่อให้ถูกประเมินด้วยวิธีที่ 1 ซึ่งบ้าน 4 หลังภายในโครงการจะกลายเป็น sาqาตsาดใหม่ทันที

สิ่งนี้เรียกว่า sาqาตsาด 100% ประเมินแบงค์ฯ จะใช้เป็นตัวกำหนดsาqา แล้วเวทหาความต่าง จนกลายเป็น "มูaค่¤nรัพย์สิnที่แท้จริง"

#ที่ปรึกษาอารมณ์ดี

ีลวา #อสังหาไม่ติดดอย

#ที่ปรึกษาโครงการ

#รับออกแบบสร้างบ้านหรูและวางแผนโครงการ

ศิลปะความมั่งคั่ง

#บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

หลายท่านอาจมองเป็นข่าวร้าย สำหรับผมมองว่าเป็นข่าวดี เป็นการกระตุ้นให้คนที่ยังเลรีบตัดสินใจมีบ้านเร็วขึ้น เราอาจจะได้เห็น
การโอนรัวๆในครึ่งปีแรก เพราะคำว่าเสียดาย และคำว่า"กลัวเสียโอกาส" #ในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่ อยู่ที่จะมอง #เปลี่ยนวิธีคิดพลิกวิธีการผลลัพธ์มหาศาล

ธอส.ส่งสัญญาณปรับขึ้นเงินงวดหลังทิศทางดอกเบี้ยบ้านขาขึ้น ธอส.ชี้ปีนี้ดอกเบี้ยบ้านปรับขึ้นแน่ โดยจะกระทบต่อเงินงวดผู้กู้ที่ต้องปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบหลายสิบ....