Pro-kvartiru.com

Переход на эскроу-счета изначально был настолько внезапным и импульсивным решением, что проблемы из-за этого должны быть в любом случае. Поэтому Минстрой вынужден был разрабатывать критерии перехода на новый механизм, и теперь 80% строящегося жилья будут достраивать по старым правилам.

ПИК и ЛСР вообще получат серьезные послабление, для применения старых правил необходимо будет добиться уровня готовности более 10%. Москва с большой вероятностью получит возможность сама регулировать список «льготных компания» в рамках переходного периода, потому что иначе вытянуть реновацию будет сложно. То, что команда Собянина успешно пролоббирует интересы правильных бенефициаров можно не сомневаться.

И вроде бы все неплохо: переходный период стал действительно переходным, негативные последствия сгладили. Но переходный период закончится, дома достроят, и как быть всем остальным застройщикам в России? По-прежнему есть большие опасения относительно того, что банки не справятся с резко возросшей нагрузкой. Кроме того, перспективы роста цен никто не отменял. Тот факт, что ПИК попал в специальный список системообразующих компаний ничего не меняет, у этих строителей во главе с Гордеевым есть вполне устоявшееся мнение, что они свои панельные поделки продают слишком дешево. Так что повышать буду все, а те, кто получил самые сладкие условия, будут делать это в первую очередь.

Тот факт, что крупнейшие банки не фиксируют ажиотажа, не говорит о стабильной ситуации, а свидетельствует о проблемах. Застройщики не спешат переходить на эскроу-счета, потому что до сих пор точно не ясен весь механизм, он меняется постоянно. Ну а в регионах строители вообще не могут договориться с банками, которые выставляют нереальные требования. Так что если не 20%, то уж 10-15% к стоимости можно будет прибавлять спокойно. Это в дополнение к уходу огромного числа небольших компаний и укрупнению рынка.

А вот то, что Мутко защищает долевое строительство, называя его эффективным, наводит на грустные мысли. Может это первые ласточки какого-нибудь очередного списка, в который включат компании, разрешив им продавать как раньше? И войдут в него, конечно, все знакомые компании. Логика весьма простая: механизм эскроу призван исключить возможность появления обманутых дольщиков, но если девелопер не вызывает подозрений и вообще выглядит непотопляемым, то и рисков никаких, верно? Формально в России не будет долевого строительства уже с 1 июля, по факту же переходный период для того же ПИКа и ЛСР могут продлевать бесконечно. И можно не сомневаться, что в этой ситуации ФАС не будет торопиться говорить о нарушении конкуренции в секторе. Потому что тенденция сейчас такова: нет больше конкуренции и рынка там, куда приходит государство.

Рассмотрим способы уменьшения дохода при расчете налога с продажи квартиры после 01 января 2016 года.

Доход при расчете налога с продажи квартиры можно уменьшить двумя способами.

1) Первый – получить имущественный налоговый вычет. Продав квартиру, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет в собственности Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет - определенная сумма установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год (п. 1 и п. 2 ст. 222 НК РФ).
Налог, начисленный по ставке 13% нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000. Если продажная (или кадастровая стоимость) квартиры равна или меньше 1 000 000 руб. налог платить не нужно.

Пример
Долгов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры 4 400 000 руб. Это больше ее кадастровой стоимости. Доход Долгова, облагаемый налогом (13%) по этой сделке, равен:
4 400 000 (продажная стоимость) – 1 000 000 (вычет) = 3 400 000 руб.
С него нужно заплатит налог:
3 400 000 х 13% = 442 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 990 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 2 660 000 (3 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (2 660 000).
Доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 660 000 (70% от кадастровой стоимости) – 1 000 000 (вычет) = 1 660 000 руб.
С него нужно заплатить налог:

1 660 000 х 13% = 215 800 руб.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры 970 000 руб. Ее кадастровая стоимость 1 350 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 945 000 (1 350 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (945 000).
Доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
945 000 (70% кадастровой стоимости) – 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
Напомним. В случае, если доход, облагаемый налогом, равен или меньше вычета, считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Второй способ – доходы минус расходы. Продав квартиру, которая находилась в собственности менее 3-х или 5-ти лет можно уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо! Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.
К слову сказать, эти расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Пример
Квартира приобретена после 01 января 2016 года. Долгов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная договорная цена.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб., а купил её Долгов за 3 600 000 руб.
Соответственно доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) – 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Долгова по покупке этой квартиры составили 3 100 000 руб.
Соответственно доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) – 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.
Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Долгова. Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно.

Рассчитаем налог, если в качестве дохода учитывается 70% от кадастровой стоимости.

Пример
Квартира приобретена после 01 января 2016 года. Долгов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости – 4 760 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется ее кадастровая стоимость.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 4 500 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы Долгова по покупке этой квартиры составили 3 600 000 руб.
Доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% от кадастровой стоимости квартиры) – 3 600 000 (расходы на покупку) = 1 160 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
1 160 000 х 13% = 150 800 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 2 800 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости квартиры. Расходы Долгова по покупке этой квартиры составили 5 350 000 руб.
Доход Долгова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) – 5 350 000 (расходы на покупку) = 0 руб.
Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Долгова. Поэтому, считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно.

В следующей публикации мы подробно поговорим о том, как получить налоговый вычет за покупку жилья.

У наших клиентов зачастую возникает один и тот же вопрос: «Какую сумму налога с продажи квартиры я должен буду заплатить?!»

Для того чтобы ответить на данный вопрос нужно исходит из следующих факторов:

1) Срока, в течение которого квартира находилась в собственности.

2) Продажной стоимости квартиры.

При этом особое внимание следует обращать на дату приобретения квартиры в собственность, а именно когда была получена квартира до 01 января 2016 года или после 01 января 2016 года.
Обусловлено это тем, что в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которыми существенно были изменены правила расчета налога с продажи недвижимости (Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В данной публикации рассмотрим расчет налога при продаже квартиры полученной до 01 января 2016 года.

Если квартира получена до 01 января 2016 года и находится в собственности продавца 3 года и более, то налог с продажи квартиры платить не нужно! Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет, поскольку в данном случае для Продавца квартиры пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ установлена льгота.

В том случае, если квартира приобретена до 01 января 2016 года и находится в собственности менее 3 лет - доход от продажи такой квартиры облагается налогом 13%. У Продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с квартиры:

1) Имущественный налоговый вычет - это определенная сумма установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год (п. 1 и п. 2 ст. 222 НК РФ).

Пример
Долгов владеет квартирой менее 3-х лет (квартира приобретена в собственность до 01.01.2016).

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры Долгова равна 990 000 руб. Доход Долгова, облагаемый налогом по сделке, равен:
990 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 000 000 (вычет) = 0
Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю, поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры Долгова равна 4 000 000 руб. Доход Долгова, облагаемый налогом по сделке, равен:
4 000 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 000 000 (вычет) = 3 000 000

С дохода и нужно заплатить налог в размере 13%:
3 000 000 х 13% = 390 000 руб.

2) Доходы минус расходы. Продав квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет можно уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо! Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Долгов владеет квартирой полученной до 01 января 2016 года менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Долгова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 5 000 000.
Доход Долгова по этой сделке составит:
4 500 000 (продажная стоимость) – 5 000 000 (расходы на покупку) = -500 (дохода не возникло)

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры Долгова равна 5 000 000 руб., а купил эту квартиру за 4 500 000.

Доход Долгова, облагаемый налогом по сделке, равен:
5 000 000 (продажная стоимость квартиры) – 4 500 000 (расходы на покупку) = 500 000

С него нужно заплатить налог в размер:

500 000 х 13% = 65 000

В этой статье мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажной стоимости квартиры (полученной до 01 января 2016 года), которая находилась в собственности более или менее 3 лет.

В следующей публикации рассмотрим расчет налога с продажной стоимости квартиры полученной после 01 января 2016 года.

Данный вид мошенничества в Москве мы встречали еще в 2007 году, когда его совершали представители банк "Смоленский". В последствии у банка была отобрана лицензия, а несколько сотрудников привлечены к уголовной ответственности. Стоит помнить, частый переход права с участием юр. лица, может указывать на дополнительные риски в покупке объекта.

Юристы предупредили о новых схемах отъема квартир Потерпевшим будет очень сложно вернуть свое жилье...