PKIG

Pozwolenie na budowę było. Inwentaryzacja z 2007 roku też. Problem zaczął się później.

Jeden z naszych klientów przystąpił do realizacji prac budowlanych dysponując kompletem dokumentów. Projekt zatwierdzony, pozwolenie na budowę uzyskane. Wszystko zgodnie z procedurą. Podstawą opracowania projektowego była inwentaryzacja architektoniczna wykonana w 2007 roku, nie przez nas.
Mamy 2026 rok. Dzieli nas 19 lat.

Co się okazało po wejściu na obiekt?
Grubości ścian wkreślone w dokumentacji były jedynie zbliżone do rzeczywistych. Faktycznie ściany znajdowały się w innych miejscach, niekiedy różnice sięgały nawet kilkanaście centymetrów. Granice działek zostały wykazane błędnie. Przez prawie dwie dekady na obiekcie zaszły liczne zmiany, które w żaden sposób nie zostały odzwierciedlone w archiwalnym opracowaniu.

Dokument miał status więc wyłącznie formalny. Wyidealizowany, niekartometryczny, nieaktualny. I żebyśmy mieli jasność. To prawdopodobnie nie wynikało z niestaranności poprzednich wykonawców, a raczej z rozwoju technik pomiarowych i samych zmian na obiekcie. To, co 19 lat temu spełniało ówczesne wymagania rynku, dziś nie spełnia standardów, jakie stawia się dokumentacji projektowej.
Pozwolenie na budowę można mieć. To nie oznacza, że dane, na których opiera się projekt, są poprawne.

Dlaczego to będzie coraz powszechniejszy problem?
Ograniczona dostępność gruntów niezabudowanych oraz zmiany w planowaniu przestrzennym sprawiają, że rynek budowlany coraz wyraźniej przesuwa się w stronę rewitalizacji i przebudowy istniejących obiektów. Coraz mniej inwestycji powstaje od zera. Coraz więcej bazuje na tym, co już istnieje.
Dobra inwentaryzacja stanu faktycznego to w tym kontekście nie koszt. Raczej fundament, bez którego każdy kolejny etap projektu jest obarczony ryzykiem.

Co daje aktualna, precyzyjna inwentaryzacja?
Rzut rzeczywistego stanu budynku, poprawne granice działek, udokumentowane zmiany wprowadzone na przestrzeni lat. Słowem: dane, na których można oprzeć projekt budowlany.

Właściciel budynku dysponuje wolną kondygnacją, powiedzmy 1 000 m². Pojawia się potencjalny najemca, który potrzebuje powierzchni 300 m². Pada pytanie: jak będzie wyglądała ta przestrzeń, ile dokładnie wyniesie powierzchnia najmu i jakie współczynniki będą obowiązywać?

Standardowo: kilka dni oczekiwania, zanim ktokolwiek przygotuje symulację. W oparciu o archiwalne pomiary i rysunki CAD jesteśmy w stanie przygotować taką symulację nawet w ciągu jednego dnia roboczego.

Co obejmuje opracowanie:

→ Symulacja układu powierzchni: zaznaczenie proponowanej strefy najmu w oparciu o istniejącą dokumentację CAD, bez konieczności ponownego wejścia na obiekt.

→ Obliczenie powierzchni zgodnie ze standardem BOMA: wyciągnięcie wszystkich wymaganych współczynników, w tym powierzchni najmu netto i brutto, zgodnie z obowiązującą metodologią.

→ Gotowy materiał do oferty: opracowanie przygotowane w formie, którą asset manager lub zarządca może przekazać bezpośrednio potencjalnemu najemcy.

Nasza usługa jest skierowana do właścicieli budynków, asset managerów i zarządców nieruchomości, którzy obsługują procesy najmu i zależy im na tym, żeby wracać do najemców szybko. Symulacja z CAD oczywiście nadal będzie szacunkiem, ale bardzo zbliżonym do rzeczywistych wartości. Zazwyczaj po przeprowadzeniu symulacji później mierzymy powierzchnie.

Czas reakcji jednak ma znaczenie.

Czy w Waszym procesie najmu weryfikacja metrażu i przygotowanie symulacji to także etap, który spowalnia transakcję?