Dwell Properties

Pierwsza transakcja to zawsze moment szczególny – bo pokazuje sposób pracy, podejście do procesu i umiejętność łączenia interesów obu stron.

Mitia Markiewicz sfinalizował swoją pierwszą transakcję najmu lokalu usługowego, realizując projekt w Poznaniu, na Naramowicach (ul. Sielawy). Lokal w stanie deweloperskim, z potencjałem na funkcję usługową, został wynajęty pod żłobek w modelu wymagającym bardzo precyzyjnego zaplanowania adaptacji, harmonogramu i zapisów umowy. Kluczowe było stworzenie bezpiecznych warunków startu dla najemcy oraz stabilnej, długoterminowej relacji dla właściciela.

📍 Kluczowe informacje o transakcji:
• Najemca: żłobek
• Metraż: 90 m²
• Lokalizacja: parter budynku mieszkalnego
• Stan lokalu: deweloperski
• Wejście i witryna: z dwóch stron budynku
• Umowa: długoterminowa – 5 lat
• Model: najem z adaptacją po obu stronach
• Start działalności: po zakończeniu fit-outu
• Warunki startowe: rent-free – niecałe 3 miesiące

🔧 Wyzwania transakcyjne:
• precyzyjne ustalenie harmonogramu prac adaptacyjnych
• jasny podział odpowiedzialności po stronie właściciela i najemcy
• dopasowanie zapisów umowy (gwarancje, indeksacja, czynsz)
• synchronizacja terminów adaptacji, wejścia i otwarcia działalności
• wypracowanie realnych warunków startowych dla najemcy

🤝 Rozwiązania i wartość dla obu stron:
✔ lepszy start finansowy dla najemcy dzięki rent-free i wsparciu w fit-out
✔ wspólna roadmapa otwarcia: lista formalności + konkretne terminy
✔ atrakcyjniejszy parter i większa wartość osiedla
✔ właściciel zyskuje stabilnego, długoterminowego operatora

Mercato Metropolitano w Mayfair - Food hall w byłym kościele Św. Marka w Londynie.

Andrea Rasca (MM) twierdzi, że lepszy food hall niż pusty kościół.

Patrzę na to przez pryzmat polskiego rynku nieruchomości kościelnych - i mam jedno pytanie: czy Polska jest gotowa na podobne przekształcenia?

Dlaczego to temat na teraz w Polsce (twarde dane):
1. Frekwencja: w niedzielę do kościoła chodzi ok. 29% wiernych (ISKK 2023)
2. Deklaracje: tylko 34% osób twierdzi, że uczestniczy we mszy co tydzień (CBOS 2024)
3. Skala majątku: 10 344 parafie; do tego setki kaplic i sanktuariów prowadzonych przez zakony męskie i żeńskie (ISKK 2023)

Uwaga: nie ma jednego publicznego spisu majątku kościelnego - ale powyższe liczby obrazują skalę.

Co pokazuje przykład z Mayfair? Przekształcenie obiektu sakralnego może stworzyć:
→ miejsce żyjące 7 dni w tygodniu
→ przychody na utrzymanie zabytku
→ program społeczny (edukacja, rzemiosło, warsztaty) z zachowaniem szacunku dla miejsca

Czy Polska - społecznie, prawnie i finansowo - jest gotowa pójść drogą Mercato Metropolitano? Kto zrobi pierwszy krok: samorządy, diecezje, operatorzy gastronomiczni czy inwestorzy z misją społeczną?

- Marcin Kubik

W Toskanii mówi się "nie codziennie jest niedziela".

Symbolizuje to, że nie zawsze wszystko układa się po naszej myśli - i to normalne. Raz mamy szczęście, raz nie. To taki ludowy sposób na powiedzenie: "cieszę się, że odkryłeś, że nie jesteś nieomylny - teraz wracaj do pracy".

Na drugim końcu wiedzy, tej mniej ludowej a bardziej naukowej, Kahneman dostał Nobla za udowodnienie tego, co każdy inwestor wie, ale nie chce przyznać: jesteśmy irracjonalni. Systematycznie. Przewidywalnie.

W luźnym tłumaczeniu, oczekujemy, że codziennie będzie niedziela.

Polski rynek nieruchomości to laboratorium błędów poznawczych:

🫡Confirmation bias "Mieszkania zawsze drożeją" (sprawdź Irlandię 2008)

🐑Herd bias "Sąsiad kupił, syn koleżanki mamy kupił, to ja też"

⚓Anchoring "Sąsiad sprzedał za X, ja chcę X+20%" (bez transakcji)

⌚Recency bias - "Ostatnie 12 miesięcy były rekordowe, więc kolejne też będą"

Najdroższy bias?🤿Sunk cost fallacy. "Już tyle w to włożyłem, nie mogę teraz sprzedać ze stratą."

Mój ulubiony? Survivor bias: "powstaje dużo inwestycji" - widzimy tylko zakończone projekty - nie widzimy tych, które nigdy nie wyszły poza fazę planów lub upadły w trakcie. Kiedyś napiszę o tym osobny post.

Na podstawie mojej pracy z setkami inwestorów, prawdziwe liczby z mojej praktyki:

100% klientów nie kupuje danych żeby zyskać przewagę nad konkurencją (tak, inwestorzy ze sobą konkurują o okazje)
99% inwestorów nie sprawdza planów zagospodarowania
81% nie robi analizy porównawczej
67% kupuje w mieście który "zna"
50% nie sprawdza umów z prawnikiem - oszczędza
___% przecenia swoją wiedzę o rynku (rodo 😉)

Rezultat? -40% zamiast -10%.

Antidotum?

1. Dane > opinie (zawsze)
2. Adwokat diabła w zespole
3. Checklist jak pilot A380

Prawda wyzwala. Również od złych inwestycji.

- Marcin Kubik

Sztuka zawsze pobudza mnie do życiowych i biznesowych refleksji.

Stałem w Augustinerkirche już kilkudziesiąty raz w życiu (creature of habit 🫠). Ten sam grób Marii Krystyny. Ta sama rzeźba Canovy.
Ale tym razem zobaczyłem coś zupełnie innego.

Z przodu: neoklasyczna perfekcja. Elegancka kompozycja, spokojna i ponadczasowa. Symetria, którą tak kochał Winckelmann. Spokój. Harmonia. Wieczność zatrzymana w marmurze.

Z prawej: procesja pełna żałoby, ale też piękna i siły. Muzy kroczące z nieziemską panache, alegoria Współczucia prowadząca niewidomego. To hołd cnót habsburskich: siły i dobra. Przykuwają uwagę idealnie odwzorowane szlachetne choć skromne neoklasyczne płótna, podkreślające imperialny i ponadczasowy charakter rodziny cesarskiej.

Z lewej: dramat. Zgarbione plecy, opuszczone głowy, lew ze spuszczonym wzrokiem. Zrozpaczony aniołek. Słabość, poddanie się tymczasowości ziemskiego życia, której nie widać od frontu.

Philippe Daverio powiedziałby: "L'arte non è quello che vedi, ma quello che fai vedere agli altri" - sztuka to nie to co widzisz, ale to co pozwalasz zobaczyć innym.

Rzeźba "a tutto tondo" - pełna, trójwymiarowa - nie pozwala na jedną perspektywę. Zmusza do ruchu. Do myślenia. Do zobaczenia tego samego inaczej.

Od lekcji sztuki w gimnazjum do dzisiaj - ta sama rzeźba uczy mnie wciąż czegoś nowego. Bo to ja się zmieniam, nie ona.

Mam poczucie, że - dziś jak nigdy - dostęp do tak wielu profilowanych informacji powoduje, że żyjemy w bańkach.

Czasem wystarczy zmienić kąt o kilka kroków, żeby zobaczyć zupełnie inną rzeczywistość. Tak staram się robić w życiu prywatnym i zawodowym, gdy jestem przekonany do czegoś, próbuję usiąść na innym krześle i sprawdzić jak wszystko wygląda z zupełnie innej perspektywy.

Jak często oglądasz swoje założenia z innej strony?

- Marcin Kubik