Edyta Pietrewicz Notariusz

Intercyza, rozdzielność, czy wyrównanie dorobków?

Oliwia była niezwykle poruszona.

- Nic już z tego nie rozumiem! – jej wzburzenie słowne potęgowała wymowna gestykulacja.

– Doradca kredytowy mówi o intercyzie. Księgowa zachęca do rozdzielności. Adwokat doradza umowę z wyrównaniem dorobków. A ja chcę po prostu prowadzić mój biznes bez narażania majątku męża.

Oliwia od pewnego czasu rozwijała swoją działalność. Projektowała wnętrza. Zyskiwała coraz więcej klientów.

Chciała kupić lokal na własne biuro. Planowała zaciągnąć kredyt. Nie chciała jednak, aby ta inwestycja narażała majątek wspólny jej i męża.

Dotychczas w ich małżeństwie panowała wspólność ustawowa. Pomysł był jednak taki, aby kredyt zaciągnęła tylko ona. Szukała zatem podpowiedzi jak to zrobić.

- Którą z zaproponowanych opcji mam wybrać? Czym one tak naprawdę się różnią? – dopytywała Oliwia.


Pojawiło się zatem pytanie: Co wybrać: intercyzę, rozdzielność, czy wyrównanie dorobków?
I co prawo na to?

🔔 W opisanej sytuacji warto wiedzieć, że:

Intercyza to pojęcie potoczne. Oznacza umowę majątkową małżeńską, która jest już pojęciem prawnym. Przez taką umowę małżonkowie mogą wprowadzić m.in:
1) rozdzielność majątkową
2) albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Wspólne dla tych rozdzielności jest to, że w czasie ich trwania:

🎈 małżonkowie nie mają majątku wspólnego,
🎈 wszystko, co każde z małżonków miało przed małżeństwem - pozostaje wyłącznie tego małżonka,
🎈 wszystko, co każdy małżonek zarabia lub w inny sposób nabywa w czasie małżeństwa - jest wyłącznie tego małżonka,
🎈 wszystkie zobowiązania, długi jednego małżonka - są długami tylko tego małżonka i na tym dokładnie zależało Oliwii.

Czym zatem powyższe rozdzielności się różnią? Tym, jak wygląda rozliczenie między małżonkami po ich ustaniu:

🎈 po ustaniu pierwszej rozdzielności - każdy z małżonków zachowuje swój majątek i nie ma obowiązku rozliczania się z drugim małżonkiem;
🎈 po ustaniu drugiej rozdzielności - może dojść do wyrównania dorobków. Dorobkiem jest wzrost majątku każdego z małżonków w czasie trwania takiej rozdzielności. Po jej ustaniu ten z małżonków, którego dorobek jest mniejszy może żądać wyrównania dorobku przez drugiego małżonka. Tak, aby ostatecznie dorobki małżonków były równe. W przypadku śmierci małżonka wyrównanie dotyczy jego spadkobierców.

Warto jeszcze wiedzieć, że rozdzielność ustanie, gdy:
⚪️ małżonkowie rozwiążą umowę rozdzielności majątkowej (wraca wtedy wspólność) albo zmienią ustrój rozdzielności majątkowej na inny ustrój majątkowy,
⚪️ zakończy się małżeństwo, co może nastąpić w wyniku rozwodu albo śmierci jednego z małżonków.

W przypadku Oliwii zatem:
🎈 jeżeli wraz z mężem chcą rozdzielić majątki i odpowiedzialność, bez rozliczania się w przyszłości, to powinni wybrać rozdzielność majątkową tzw. klasyczną,
🎈 a jeżeli chcą rozdzielić majątki i odpowiedzialność na pewien czas, zaś ostatecznie chcą podzielić się dorobkami po połowie, to powinni wybrać rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Jak kupić zadłużone mieszkanie?

- Znaleźliśmy idealne mieszkanie! – radość aż tryskała z Estery. – Lokalizacja wymarzona, budynek kameralny i do tego w pełni urządzone! Nawet styl wnętrza nam się podoba.

Kornel, partner Estery, był bardziej stonowany w emocjach. Mieszkanie co prawda też się jemu podobało, niepokoiło go jednak to, że jest zadłużone.

- Rzeczywiście, mieszkanie odpowiada nam w każdym calu – przyznał Kornel. – Ale zadłużenie na mieszkaniu jest wyższe niż ustalona cena. – dodał wyraźnie zmartwiony.

W księdze wieczystej dla mieszkania widniała hipoteka na rzecz banku. Zabezpieczała ona kredyt zaciągnięty przez aktualnych właścicieli na jego zakup. Była wpisana do kwoty 500.000,00 zł.

Estera i Kornel ustalili ze sprzedawcami cenę na 400.000,00 zł. Już sam fakt obciążenia mieszkania był dla nich stresujący. A jego wysokość dodatkowo nie dawała im spokoju.

- Długo szukaliśmy wymarzonego mieszkania. I bardzo chcemy kupić to właśnie znalezione. Bezpieczeństwo zakupu jest jednak dla nas najważniejsze – Estera w tym zakresie podzielała niepokój Kornela.

Pojawiło się zatem pytanie: Jak kupić zadłużone mieszkanie?
I co prawo na to?

🔔 W opisanej powyżej sytuacji warto wiedzieć, że:

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej jest zazwyczaj wyższa niż kwota zadłużenia.

Wynika to z tego, że bank zabezpiecza hipoteką:
⚪️ nie tylko kapitał kredytu w wysokości z chwili podpisania umowy kredytu,
⚪️ ale też odsetki bieżące i za ewentualne opóźnienie
⚪️ oraz inne koszty, w tym związane z dochodzeniem zaległości.

Zazwyczaj kwota hipoteki to 150% lub 200% kwoty zaciąganego kredytu.

Warto też wiedzieć, że wysokość hipoteki nie zmniejsza się wraz ze spłacanymi ratami kredytu. Jest wpisywana do księgi wieczystej w pierwotnej wysokości i w takiej wysokość zazwyczaj pozostaje do chwili całkowitej spłaty kredytu.

Tym samym kwota hipoteki widoczna w księdze wieczystej nie jest równa kwocie aktualnego zadłużenia dotyczącego sprzedawanego mieszkania. W celu poznania aktualnej wysokości tego zadłużenia, sprzedawca powinien uzyskać z banku zaświadczenie o jego wysokości. Będzie tam też wskazany rachunek do jego spłaty. Bank zobowiąże się też do wydania zgody na wykreślenie tej hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu.

Aby zatem bezpiecznie kupić zadłużone mieszkanie należy:
💎 uzyskać powyższe zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i rachunku do jego spłaty,
💎 w umowie, w której kupujesz mieszkanie, część ceny należnej sprzedawcy zapłacić bezpośrednio na spłatę jego kredytu – w wysokości i na rachunek zgodny z takim zaświadczeniem banku,
💎 uzyskać z banku zgodę na wykreślenie hipoteki – bank ma obowiązek jej wydania po całkowitej spłacie kredytu
💎 i złożyć w sądzie, który prowadzi księgę wieczystą, wniosek o wykreślenie takiej hipoteki.