PALATYN

Brak współpracy właścicieli nie uchyla uchwały
ZA "Wspólnota Mieszkaniowa
12 listopada, 2025"
Sąd uznał, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej, której celem było przywrócenie dopływu gazu po awarii, nie naruszała interesów właścicieli lokalu, którzy utrudniali przeprowadzenie remontu instalacji. Ochrona interesu jednostki nie może odbywać się kosztem bezpieczeństwa i potrzeb pozostałych mieszkańców.

W mieszkaniu powódki w połowie czerwca 2018 r. nastąpił wyciek gazu. Poinformowała jednak o tym przedstawicieli wspólnoty dopiero dwa tygodnie później. Zachowanie powódki, która zawiadomiła o wycieku pogotowie gazowe, ze wskazaniem, że miało to miejsce w piwnicy budynku (co nie znalazło potwierdzenia w okolicznościach faktycznych) oraz bez powiadomienia pozostałych mieszkańców, doprowadziło do zamknięcia dopływu gazu do całego budynku i niemożności korzystania z gazu przez członków wspólnoty. Zachowanie powódki przyczyniło się też do tego, że pracownicy pogotowia gazowego nie mogli dostać się do środka budynku, aby ocenić, czy zgłoszenie było zasadne i w związku z tym, dla bezpieczeństwa mieszkańców, zdecydowali o zamknięciu dopływu gazu do całego budynku. W konsekwencji członkowie wspólnoty przez 4 miesiące nie mieli gazu w mieszkaniach.
Wśród mieszkańców były osoby, którym dostęp do gazu był niezbędny, w tym matka z dwójką małych dzieci, osoby starsze. Odcięcie gazu sparaliżowało codziennie życie mieszkańców wspólnoty.
Sąd miał uwadze, że wszystkie te wydarzenia miały co prawda miejsce w okresie letnim, jednak mieszkańcy, aby zdążyć do sezonu zimowego, a tym samym grzewczego, kiedy instalacja gazowa jest niezbędna do ogrzewania, chcąc uzyskać do niej dostęp musieli podejmować szybkie decyzje, aby skutecznie i sprawnie przeprowadzić jej remont. Niestety, swoim zachowaniem powódka im tego nie ułatwiała, bowiem jak wynikało wprost z przesłuchania, mimo posiadanej wiedzy o planowanych pracach remontowych nie wpuszczała ekipy remontowej do swego mieszkania, najpierw usprawiedliwiając się niemożnością dojazdu z innego miasta na wskazane terminy prac, później zaś twierdząc, że nie znając zakresu remontu nie zgadza się na jego przeprowadzenie.
Powódce umożliwiono wgląd do dokumentacji, który jednak uznała za niedostateczny. Ostatecznie oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość żądanej przez nią dokumentacji, nie wyrazi zgodę na remont w jej lokalu.
Sąd dostrzegł, że powódka nie zamieszkiwała na stałe w swoim mieszkaniu we wspólnocie, a jedynie sezonowo z niego korzystała, za to swoim zachowaniem utrudniła życie pozostałym mieszkańcom nieruchomości. W świetle powyższych okoliczności, biorąc pod uwagę całkowity brak współpracy ze strony powódki w dokonaniu remontu instalacji gazowej, by przywrócić przed okresem zimowym dopływ gazu do budynku, członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę, którą powódka zaskarżyła. Zawarte w pozwie zarzuty skupiały się na okolicznościach nieistotnych z punktu widzenia przesłanki uchylenia uchwały, jaką jest naruszenie interesu właściciela lokalu, np. ustalenie, że najprawdopodobniej ekipa przeprowadzająca remont w mieszkaniu powodów spowodowała niedrożność wentylacji, przy czym skarżąca nie wspomniała, że usterka taka została wskazana w opinii kominiarskiej przeprowadzonej przed rozpoczęciem remontu. Bez znaczenia była też, w ocenie sądu, kwestia, czy do konieczności wymiany instalacji doszło wskutek braku należytej konserwacji, skoro bezspornie taka potrzeba zaistniała – gaz do budynku został odcięty wskutek wycieku. Nie miało również znaczenia, czy powódce udostępniono dokumentację planowanego remontu, skoro oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość dokumentacji, i tak nie wyrazi zgody na remont. Nie miał również znaczenia przywoływany przez skarżącą dowód z wyroku Sądu Okręgowego z 19 czerwca 2020 r. (sygn. akt XV C 417/19). Z uzasadnienia tego wyroku w żaden sposób nie wynika, aby przyczyną uchylenia uchwały była krytyczna ocena działań zarządu wspólnoty pozwanej w sprawie remontu instalacji gazowej.
Sąd przywołał stanowisko judykatury, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być osadzona w realiach faktycznych sprawy. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, czyli rzeczy objętej współwłasnością, a zatem interesy poszczególnych właścicieli powinny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. Dla uchylenia uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
W związku z tym sąd przyjął, że uchwała nie zmierzała do pokrzywdzenia powódki, lecz jej celem było umożliwienie pozostałym właścicielom lokali korzystania z instalacji gazowej, ponieważ gaz służył nie tylko do celów kuchennych, ale także do ogrzewania mieszkań, a jego brak sparaliżował życie mieszkańców, co stawało się szczególnie istotne wobec nadchodzącej zimy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 28 grudnia 2023 r., sygn. akt I ACa 1677/23 (opublikowany 18 czerwca 2025 r.)
Oprac. PB

Kryteria nieważności głosu oddanego na uchwałę
Za " Wspólnota Mieszkaniowa 24 września, 2025

Uchwała nie została skutecznie podjęta, ponieważ nie uzyskała wymaganej większości udziałów właścicieli lokali, a część głosów oddano z naruszeniem przepisów o reprezentacji i ważności oświadczeń woli. Skoro uchwała nie zaistniała w sensie prawnym, nie mogła być ani uchylona, ani uznana za nieważną.

Powódka pierwotnie domagała się uchylenia uchwały w trybie art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), następnie żądanie zmieniła i domagała się ustalenia jej nieważności. Są to dwa odrębne roszczenia, choć pewne wątpliwości co do ich rozróżnienia dotyczą sytuacji niezgodności uchwały z przepisami prawa – w takim przypadku uchwała może, ale nie musi być jednocześnie nieważna w rozumieniu art. 58 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Niemniej jednak zarówno dla ustalenia niezgodności uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo ustalenia, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego (art. 25 uwl), tak samo jak dla ustalenia, że uchwała jest nieważna z powodu sprzeczności z prawem (art. 58 kc) konieczne jest, aby taka uchwała istniała.
Powódka pomimo pierwotnie zgłoszonego żądania uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 uwl, a następnie żądania ustalenia jej nieważności z powodu jej niezgodności z prawem, od początku koncentrowała dowodzenie na kwestiach związanych ze skutecznością oddanych głosów. Okoliczności te miały jednak pierwszoplanowe znaczenie nie tyle dla oceny zgodności uchwały z prawem, ile dla oceny, czy uchwała w ogóle została podjęta.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W myśl art. 23 ust. 2 uwl uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Sporna uchwała, wbrew twierdzeniom strony powodowej, została poddana pod głosowanie w prawidłowy sposób, tj. przez indywidualne zbieranie głosów. Dla jej oceny pod kątem zgodności z prawem bez znaczenia było, czy wcześniej został sporządzany projekt uchwały, czy też była ona dyskutowana przez członków wspólnoty dopiero na zebraniu, gdyż ustawa o własności lokali nie stawia w tym zakresie żadnych wymogów.
Niemniej jednak, jak wynikało z analizy zebranych w sprawie dowodów, sporna uchwała nie została poparta przez większość właścicieli w rozumieniu art. 23 ust. 2 uwl, tj. nie została podjęta większością głosów właścicieli liczoną w oparciu o wielkość ich udziałów. Ustawa o własności lokali nie określa rodzaju i formy pełnomocnictwa, jakie wymagane jest dla oddania głosu (za wyjątkiem sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli lokalu wykonuje prawa pozostałych podczas głosowania na zasadzie: jeden właściciel, jeden głos; taka sytuacja jednak nie miała miejsca w przedmiotowej sprawie). Zastosowanie w tych warunkach mają zatem przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, że skoro uchwały właścicieli lokali dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, określające typ czynności, do których pełnomocnik jest umocowany. Dla podjęcia uchwały w przedmiocie odwołania zarządu wystarczy więc pełnomocnictwo rodzajowe, które nie musi mieć ani formy pisemnej, ani szczególnej (art. 98 kc w związku z art. 99 § 1 i 2 kc), może być zatem udzielone ustnie lub w sposób dorozumiany.
Jak jednoznacznie wynikało z zeznań właścicielki lokalu przesłuchiwanej w charakterze świadka, działała ona w błędzie co do treści dokonywanej czynności prawnej, tj. bez świadomości, że oddaje głos za odwołaniem zarządu, a w przekonaniu, że kwestia ta będzie jeszcze przedmiotem dalszych obrad na zebraniu współwłaścicieli. Ponieważ oddanie głosu w sprawie uchwały nie należy do grupy oświadczeń woli składanych innej osobie, a zatem uchylenie się od skutków prawnych tego oświadczenia nie wymaga formy pisemnej, ani złożenia oświadczenia w tym przedmiocie adresatowi oświadczenia wadliwego, sąd przyjął, że jednoznaczna i stanowcza wypowiedź właścicielki na rozprawie spełniała wymogi oświadczenia, o jakim mowa w art. 84 § 1 zd. 1 kc. Błąd niewątpliwie dotyczył treści czynności i był błędem istotnym, a zatem czynność oddania głosu była nieważna w powodu wady oświadczenia woli (art. 84 § 1 kc). Nieskuteczne były też głosy oddane przez dwóch kolejnych właścicieli.
Zgodnie z art. 1027 kc, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego nie pozwalały przyjąć, aby wspomniane osoby mogły wykazać swoje prawa do spadku po osobach ujawnionych w księgach wieczystych jako właściciele. Brak też było podstaw do przyjęcia, iż nabyły własność tych lokali w inny sposób.
Kolejne zastrzeżenia wynikały z faktu, że głosowana uchwała stanowiła integralną całość w tym sensie, że pod głosowanie poddano odwołanie trzech wymienionych imiennie członków zarządu łącznie, a nie każdego odrębnie. Nie istniała zatem możliwość zagłosowania za odwołaniem dwóch wymienionych w uchwale członków zarządu, a przeciw odwołaniu jednego z nich. Taki głos traktowany powinien być jako nieważny i w żadnym wypadku nie mógł być uznany za głos za uchwałą.
Głosujący, który w tej sytuacji zamierzał wyrazić prawidłowo swoją wolę i sprzeciwić się odwołaniu powódki ze składu zarządu, powinien głosować przeciwko uchwale jako całości. Po odliczeniu udziałów właścicieli, których głosy sąd uznał za nieważne, od sumy głosów oddanych za uchwałą, tj. 0,5658, otrzymano wartość 0,4894. W tej sytuacji sąd stwierdził, iż nie doszło do podjęcia uchwały, albowiem nie uzyskała ona większości głosów obliczonej wedle zasad wynikających z art. 23 uwl.
Jako że uchwała nie została podjęta, a zatem nie istniała, nie było aktu, który mógłby podlegać ocenie pod kątem nieważności, co skutkowało oddaleniem powództwa.

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 30 stycznia 2024 r., sygn. akt I C 536/23
oprac. PB