Mónica Rado - Asesora Inmobiliaria

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El impuesto de alcabala es uno de los tributos más importantes en el Perú en materia de transferencias de bienes inmuebles. Si estás considerando comprar o vender una propiedad, es esencial que entiendas cómo funciona este impuesto y cómo puede afectar tus planes financieros. A continuación, te ofrecemos una guía detallada sobre el impuesto de alcabala en el Perú.

¿𝖰𝗎𝖾́ 𝖾𝗌 𝖾𝗅 𝖨𝗆𝗉𝗎𝖾𝗌𝗍𝗈 𝖽𝖾 𝖠𝗅𝖼𝖺𝖻𝖺𝗅𝖺?
El impuesto de alcabala es un tributo que se aplica a la transferencia de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rurales. Este impuesto se grava tanto en transferencias a título oneroso (como una venta) como en transferencias gratuitas (como una donación). Recuerda que este impuesto lo paga el comprador o beneficiario de la transferencia, no el vendedor.

𝖧𝗂𝗌𝗍𝗈𝗋𝗂𝖺 𝗒 𝖤𝗏𝗈𝗅𝗎𝖼𝗂𝗈́𝗇 𝖽𝖾𝗅 𝖨𝗆𝗉𝗎𝖾𝗌𝗍𝗈 𝖽𝖾 𝖠𝗅𝖼𝖺𝖻𝖺𝗅𝖺
El impuesto de alcabala tiene raíces históricas que se remontan a la época colonial, donde fue implementado como una forma de recaudar ingresos para el gobierno. En el Perú, ha evolucionado a lo largo de las décadas para adaptarse a las necesidades modernas de recaudación fiscal y administración tributaria.

¿𝖰𝗎𝗂𝖾́𝗇 𝖽𝖾𝖻𝖾 𝗉𝖺𝗀𝖺𝗋𝗅𝗈?
El responsable de pagar el impuesto de alcabala es el comprador o el beneficiario del traspaso de la propiedad. Si bien el vendedor no está directamente obligado a pagar este impuesto, muchas veces puede resultar en una negociación entre ambas partes, ya sea para cubrir total o parcialmente el costo del impuesto en el precio final.

Enumeramos a continuación algunos escenarios específicos sobre quién debe pagar el impuesto de alcabala:

𝖯𝖾𝗋𝗌𝗈𝗇𝖺𝗌 𝗇𝖺𝗍𝗎𝗋𝖺𝗅𝖾𝗌: Si un particular compra una propiedad para uso personal, deberá asumir el costo del impuesto.

𝖯𝖾𝗋𝗌𝗈𝗇𝖺𝗌 𝗃𝗎𝗋𝗂́𝖽𝗂𝖼𝖺𝗌: Si una empresa adquiere un inmueble, ya sea para oficinas, locales comerciales u otros fines, también debe pagarlo.

𝖧𝖾𝗋𝖾𝖽𝖾𝗋𝗈𝗌: Aunque las transferencias por causa de muerte están exoneradas, en casos de anticipos de legítima —cuando una persona distribuye su herencia en vida— el impuesto podría aplicarse dependiendo de la situación.

¿𝖰𝗎𝖾́ 𝗍𝗋𝖺𝗇𝗌𝖿𝖾𝗋𝖾𝗇𝖼𝗂𝖺𝗌 𝖾𝗌𝗍𝖺́𝗇 𝗀𝗋𝖺𝗏𝖺𝖽𝖺𝗌?
En principio, todas las transferencias de bienes inmuebles están sujetas al impuesto de alcabala, pero existen ciertas excepciones:

𝖯𝗋𝗂𝗆𝖾𝗋𝖺 𝗏𝖾𝗇𝗍𝖺 𝖽𝖾 𝗅𝖺 𝖾𝗆𝗉𝗋𝖾𝗌𝖺 𝖼𝗈𝗇𝗌𝗍𝗋𝗎𝖼𝗍𝗈𝗋𝖺: Se exonera el valor del terreno, aplicando el impuesto sólo sobre la edificación.

𝖳𝗋𝖺𝗇𝗌𝖿𝖾𝗋𝖾𝗇𝖼𝗂𝖺𝗌 𝗉𝗈𝗋 𝖼𝖺𝗎𝗌𝖺 𝖽𝖾 𝗆𝗎𝖾𝗋𝗍𝖾: La herencia de inmuebles por fallecimiento del propietario no está gravada.

𝖠𝗇𝗍𝗂𝖼𝗂𝗉𝗈𝗌 𝖽𝖾 𝗅𝖾𝗀𝗂́𝗍𝗂𝗆𝖺: Estas transferencias —consideradas parte de la herencia entregada en vida— pueden tener ciertas condiciones especiales.

𝖱𝖾𝗌𝗈𝗅𝗎𝖼𝗂𝗈𝗇𝖾𝗌 𝖽𝖾 𝖼𝗈𝗇𝗍𝗋𝖺𝗍𝗈: Si el contrato de compra-venta se resuelve antes del pago total, no se aplica el impuesto.

𝖣𝗈𝗇𝖺𝖼𝗂𝗈𝗇𝖾𝗌 𝖺 𝖾𝗇𝗍𝗂𝖽𝖺𝖽𝖾𝗌 𝖻𝖾𝗇𝖾́𝖿𝗂𝖼𝖺𝗌: Dependiendo de ciertos criterios, estas pueden estar exoneradas del tributo.

¿𝖢𝗈́𝗆𝗈 𝗌𝖾 𝖼𝖺𝗅𝖼𝗎𝗅𝖺?
El cálculo del impuesto de alcabala en el Perú es relativamente sencillo, pero es importante realizarlo correctamente para evitar errores. La fórmula básica es:

𝖣𝖾𝗍𝖾𝗋𝗆𝗂𝗇𝖺 𝗅𝖺 𝖡𝖺𝗌𝖾 𝖨𝗆𝗉𝗈𝗇𝗂𝖻𝗅𝖾: Este es el valor de la transferencia. No debe ser inferior al valor del autovalúo del inmueble.

Aplica la tasa del 3%: Se aplica el 3% al monto que exceda las 10 UIT.

𝖣𝖾𝗌𝖼𝗎𝖾𝗇𝗍𝖺 𝗅𝖺𝗌 𝟣𝟢 𝖴𝖨𝖳: Las primeras 10 Unidades Impositivas Tributarias (UIT) del valor del inmueble se descuentan de la base imponible antes de aplicar la tasa del 3%.

Por ejemplo, en una transferencia donde el inmueble tiene un valor de S/420,000 y una UIT es de S/4,300, el cálculo sería el siguiente:

Base Imponible: S/420,000 - (10 x S/4,300 = S/43,000) = S/377,000

Impuesto de Alcabala: 3% x S/377,000 = S/11,310

𝖯𝗋𝗈𝖼𝖾𝖽𝗂𝗆𝗂𝖾𝗇𝗍𝗈 𝗒 𝖯𝗅𝖺𝗓𝗈𝗌 𝗉𝖺𝗋𝖺 𝖾𝗅 𝖯𝖺𝗀𝗈
El trámite para el pago del impuesto de alcabala es bastante sencillo y se realiza generalmente en el municipio distrital correspondiente. Aquí te detallamos el procedimiento habitual:

𝖵𝗂𝗌𝗂𝗍𝖺 𝖺 𝗅𝖺 𝖬𝗎𝗇𝗂𝖼𝗂𝗉𝖺𝗅𝗂𝖽𝖺𝖽: Dirígete a la oficina de rentas o administración tributaria de la municipalidad distrital donde se encuentra el inmueble.

𝖯𝗋𝖾𝗌𝖾𝗇𝗍𝖺 𝗅𝗈𝗌 𝖣𝗈𝖼𝗎𝗆𝖾𝗇𝗍𝗈𝗌: Debes llevar el contrato de compra-venta, una copia de tu DNI, y el formulario de declaración jurada.

𝖱𝖾𝖺𝗅𝗂𝗓𝖺 𝖾𝗅 𝖯𝖺𝗀𝗈: Efectúa el pago correspondiente dentro del plazo que te indiquen. En Lima, el pago se realiza en el Servicio de Administración Tributaria de Lima (SAT) y debe efectuarse antes del último día hábil del mes siguiente a la transferencia.

𝖱𝖾𝗍𝗂𝗋𝖺 𝗍𝗎 𝖢𝗈𝗆𝗉𝗋𝗈𝖻𝖺𝗇𝗍𝖾: Asegúrate de recibir y conservar el comprobante de pago, ya que este documento sirve como prueba del cumplimiento de tu obligación tributaria.

𝖡𝖾𝗇𝖾𝖿𝗂𝖼𝗂𝗈𝗌 𝗒 𝖤𝗑𝗈𝗇𝖾𝗋𝖺𝖼𝗂𝗈𝗇𝖾𝗌
Existen ciertos beneficios y exoneraciones que pueden aplicarse al impuesto de alcabala:

𝖵𝖾𝗇𝗍𝖺𝗌 𝗉𝖺𝗋𝖺 𝗉𝗋𝗈𝗀𝗋𝖺𝗆𝖺𝗌 𝖽𝖾 𝗏𝗂𝗏𝗂𝖾𝗇𝖽𝖺 𝗌𝗈𝖼𝗂𝖺𝗅: Estas pueden estar exoneradas del impuesto.

𝖯𝗋𝗈𝗒𝖾𝖼𝗍𝗈𝗌 𝗀𝗎𝖻𝖾𝗋𝗇𝖺𝗆𝖾𝗇𝗍𝖺𝗅𝖾𝗌: Algunas transferencias inmobiliarias involucradas en proyectos de interés nacional pueden tener exoneraciones especiales.

𝖣𝗈𝗇𝖺𝖼𝗂𝗈𝗇𝖾𝗌 𝖺 𝖾𝗇𝗍𝗂𝖽𝖺𝖽𝖾𝗌 𝖻𝖾𝗇𝖾́𝖿𝗂𝖼𝖺𝗌: Pueden estar exoneradas dependiendo de su finalidad y cumplimiento de requisitos.

𝖢𝗈𝗇𝗌𝖾𝖼𝗎𝖾𝗇𝖼𝗂𝖺𝗌 𝗉𝗈𝗋 𝖨𝗇𝖼𝗎𝗆𝗉𝗅𝗂𝗆𝗂𝖾𝗇𝗍𝗈
No pagar el impuesto de alcabala dentro del plazo establecido puede traer varias consecuencias negativas:

𝖨𝗆𝗉𝗈𝗌𝗂𝖻𝗂𝗅𝗂𝖽𝖺𝖽 𝖽𝖾 𝗍𝗋𝖺𝗇𝗌𝖿𝖾𝗋𝖾𝗇𝖼𝗂𝖺 𝗂𝗇𝗆𝗈𝖻𝗂𝗅𝗂𝖺𝗋𝗂𝖺: Las notarías no permiten realizar transferencias inmobiliarias con inscripción registral sin presentar el comprobante de pago.

𝖬𝗎𝗅𝗍𝖺𝗌 𝗒 𝖲𝖺𝗇𝖼𝗂𝗈𝗇𝖾𝗌: Las municipalidades pueden imponer multas por el incumplimiento en el pago del impuesto.

𝖨𝗇𝗍𝖾𝗋𝖾𝗌𝖾𝗌 𝗆𝗈𝗋𝖺𝗍𝗈𝗋𝗂𝗈𝗌: Se aplican intereses sobre la deuda tributaria no pagada a tiempo.

𝖯𝗋𝗈𝖻𝗅𝖾𝗆𝖺𝗌 𝖫𝖾𝗀𝖺𝗅𝖾𝗌: La falta de pago puede afectar la validez de la transferencia de propiedad, generando posibles problemas legales en el futuro.

Marlon Zubiat
Gerente Comercial

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