Faizul Ridzuan

SUBSALE VS BARU - NAK DENGAR CAKAP COUSIN ATAU INFLUENCER

Soalan yang bagus. Tapi saya nak jawab dengan jujur.

Cousin anda tu tak salah pun. Dia cuma ada conflict of interest yang dia sendiri mungkin tak sedar.

Ejen property dapat komisyen dari subsale. Jadi wajar anda tanya balik, deal ni better untuk siapa sebenarnya?

Dan kalau anda dapat nasihat yang sama dari "financial influencer" yang ada followers ramai tapi tak pernah tunjukkan satu pun rekod pelaburan hartanah mereka sendiri — saya harap tak bodoh-bodoh percaya jugak.

Senang je cakap "beli subsale kalau tu yang terbaik untuk anda" dalam video 60 saat.
Nampak balanced. Nampak bijak. Nampak macam dia ambil kira semua faktor.

Tapi berapa ramai yang betul-betul breakdown nombor sebenar subsale kepada anda?
Berapa ramai yang duduk dan tunjukkan apa yang keluar dari poket anda sebelum dapat kunci?

Jom tengok

Subsale RM500,000.
Ini yang keluar dari poket anda:

Down payment 10%: RM50,000
Guaman dan setem duti: RM13,000 – RM15,000
Yuran penilaian dan bank: RM3,000 – RM5,000
Ubahsuai dan perabot asas: RM10,000 – RM20,000
Rizab kecemasan: RM20,000 – RM30,000

Jumlah sebelum dapat kunci: RM96,000 – RM120,000.

Tunai. Keluar poket. Sebelum anda dapat apa-apa.

Influencer yang cakap "beli je subsale" tu — dia ada tolong anda figure out mana nak dapat RM120,000 tu? Atau dia upload video pasal topik lain dah?

Ini kelebihan projek baru yang jarang diceritakan:

Pertama — modal masuk jauh lebih rendah.

Projek baru yang betul, dengan pemaju yang betul — rebat boleh cover sebahagian besar kos masuk. Ada yang masuk dengan modal jauh lebih rendah dari RM100,000.

Kedua — anda beli pada harga hari ini, ambil pada harga masa depan.

Anda lock harga sekarang. Bila siap 3 hingga 4 tahun kemudian, nilai hartanah tu dah naik. Anda dah dalam untung sebelum kunci di tangan. Subsale? Anda beli pada harga semasa. Appreciation yang dah berlaku tu dah masuk poket pemilik lama.

Ketiga — struktur pembayaran lebih fleksibel.

Bayaran progresif semasa dalam pembinaan. Tak perlu keluar loan penuh dari hari pertama. Bagi masa untuk anda atur kewangan dengan lebih baik.

Pasal risiko terbengkalai tu, ada kebenarannya. Pemaju yang lemah, track record kosong, modal cetek memang kena elak. Tapi pemaju yang solid, yang dah berpuluh projek siap, yang bank sendiri sanggup bagi loan kepada pembeli mereka — risiko tu jauh lebih rendah dari yang influencer 60 saat tu gambarkan.

Bezanya anda kena tahu cara semak. Dan tu yang ramai tak ajar.

Saya bukan kata subsale salah. Tapi "beli je subsale kalau tu yang terbaik" tanpa breakdown nombor, tanpa semak pemaju, tanpa faham struktur deal bukan nasihat.

Nasihat yang baik datang dari orang yang duduk dengan anda, tengok situasi kewangan anda, dan tunjukkan nombor sebenar. Bukan dari orang yang rakam video dalam kereta dan upload sebelum sampai destinasi.