David Castro

Los asesores INMOBILIARIOS CERTIFICADOS: ¿Realmente son profesionales?

Hace algunos días me encontré con esta publicación- creo que el autor de ella buscaba hacerse una auto promoción y no realmente plantear una problemática- en la cual, como buen chismoso y metiche opine; ya que esto me incube por ser una de las actividades comerciales a las que me dedico y porqué es algo que las asociaciones de asesores inmobiliarios han vendido como una legitimación para ejercer una actividad comercial/profesional.

Últimamente he utilizado el proceso de problematización para hacer más complejo lo que ya es, pero así creo que me puedo hacer las preguntas y cuestionamientos más objetivos, sensatos y correctos: ¿es realmente una certificación de habilidades y conocimientos la que puede acabar con la informalidad? ¿Realmente una certificación de habilidades y conocimientos la que te hace profesional?

Creo que hay que dividir este tema en algunas partes para no caer en la polarización y ambigüedades:

Saturación: Esto no es exclusivo de la asesoría inmobiliaria. Si revisamos los datos del IMCO y del INEGI salen miles de estudiantes de distintas carreras/licenciaturas que inclusive pueden doblar el número planteado en la publicación mencionada. Catalogar esto como algo negativo puede sesgarnos; creo que en estos temas tenemos que ser inductivos, es decir ¿cuantos profesionales de otras disciplinas están realizando esta actividad inmobiliaria y por qué?.

Profesionalización: primero que nada ¿qué es la profesionalización?, en México se considera que es un profesional alguien que tiene un grado académico para ejercer una actividad profesional o licenciatura. Es entonces que la certificación que hoy existe para para acreditar que tienes competencias para ejercer la actividad de asesor inmobiliario es un certificado expedido por órganos gubernamentales - si revisamos el sistema CONOCER existen más de 100 de este tipo - no es suficiente, pero desafortunadamente hay quienes se jactan que con esa certificación ya son profesionales, creo que aquí volvemos al tema del sesgo, ya que nadie habla (al menos en Yucatán) de la evaluación que hace el CENEVAL para obtener la cédula de técnico inmobiliario, entonces de entrada las asociaciones y universidades deberían promover esto, que implica - al menos en papel- una mayor profesionalización. Creo que aquí en México, ya se debe de considerar que las autoridades educativas deban de tener en sus programas la obtención de algún grado académico para obtener realmente una acreditación para ejercer esta actividad de asesoría inmobiliaria como muchas otras - si ya se no es tan fácil y tampoco es prioritario - para tener una mejor regulación de la actividad.

Ética: Aquí cojeamos como país, deberíamos preocuparnos - todas las profesiones técnicas o no- por una verdadera reforma educativa para que las nuevas generaciones se encuentren menos vulnerables a la falta de ética en el ejercicio de alguna profesión o actividad profesional/económica. El sistema eductavido debe de enseñar además como hacer modelos de negocios - los cuales hoy deben ser sustentables ¿deberíamos de dejar promover algunos desarrollos por no cumplir con esto?- como llevar tus finanzas tanto personales como corporativas, enseñarnos creatividad e innovación para generar nuevos espacios más sustentables, inclusivos y de mejora para todos los ecosistemas.

En general creo que estar certificado, titulado o no, no te hace profesional, podría hacerte más hábil para ejercer determinadas actividades, sin embargo, ni es exclusivo de los asesores inmobiliarios, ni muchos menos hace más profesionales a los que ya tienen dichas certificaciones.

¿Qué es el Derecho a la Ciudad?

Hace algunos días la Suprema Corte de Justicia de la Nación, válido el artículo 2 de la Constitución Política del Estado de Yucatán en materia del derecho a la ciudad.

Pero ¿qué es el derecho a la ciudad?, de acuerdo a la “Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad” emitida en el 2004, se define “como el usufructo equitativo de las ciudades dentro de los principios de sustentabilidad, democracia, equidad y justicia social. Es un derecho colectivo de los habitantes de las ciudades, en especial de los grupos vulnerables y desfavorecidos, que les confiere legitimidad de acción y de organización, basado en sus usos y costumbres, con el objetivo de alcanzar el pleno ejercicio del derecho a la libre autodeterminación y un nivel de vida adecuado”.

Es decir, todas las personas tienen derecho a la ciudad sin discriminaciones de género, edad, condiciones de salud, ingresos, nacionalidad, etnia, condición migratoria, orientación, política, religiosa o sexual, así como a preservar la memoria y la identidad cultural en, conformidad con los principios y normas que se establecen en dicho documento.

Como persona que se ha dedicado al ejercicio del Derecho y a la comercialización de bienes inmuebles, este derecho que se nos otorga como Yucatecos, sin lugar a dudas nos otorga una enorme posibilidad de hagamos entender que la ciudad no es producida por los desarrolladores, ni por los constructores, ni mucho menos por el sector inmobiliario. Debemos obligar que este sector/ramo haga el compromiso de desarrollar sus actividades desde el enfoque sostenible y social. Debemos de exigirle a nuestros futuros funcionarios públicos cumplir con la finalidad de derecho a la ciudad que es que todos podamos ejercer nuestra ciudadanía para tener un desarrollo individual y colectivo en lo social, cultural, económico y ambiental.

Emocionado y contento por haber conocido a Carla Escoffié un referente en Derecho a la Vivienda y quien me ha inspirado a estudiar más sobre este tema.

Fundo Legal: La Tierra que no se comercializa
Parte 1

¿Qué es el Fundo Legal? ¿De donde viene?

El origen de todo centro de población, al menos de manera reglamentaria y con todo lo que conlleva la documentación que acredite la propiedad de cada persona sobre sus predios donde se encuentran sus respectivas viviendas o establecimiento comerciales, se da siempre de la mano de un decreto anunciado por el gobierno. En el caso de México, los decretos se anuncian en el Diario Oficial de la Federación y en el caso de los estados el Diario Oficial de cada uno de ellos.

Es decir, la creación de un nuevo centro de población (un nuevo pueblo), se le denomina Fundo Legal, el cual clara y obviamente se va acabando, ya que los terrenos van pasando por procesos de privatización y quedan a manos de particulares, quienes a su vez forman colonias y fraccionamientos.

Por eso es que los terrenos que pertenecía a un Fundo Legal dan origen a un título de propiedad, mientras que los terrenos que han pasado por un proceso de privatización y que ahora forman parte de particulares que se encuentran en colonias o fraccionamientos entregan a los compradores escrituras públicas.

Hay dos casos que pueden ocurrir con estos terrenos: 1) El fundo legal puede agotarse, es decir cuando ya no hay terrenos de cual disponer por parte del gobierno municipal o estatal, y 2) Que alguien no tenga un título de propiedad y se encuentre ocupando terrenos que pertenecen a un Fundo Legal.

En el primer caso, pues la autoridad gubernamental correspondiente, solo tendrá que hacer ajustes a su estructura administrativa. En el segundo caso, significa que existen personas que no cuentan con certeza jurídica sobre la tierra que poseen, y que por ende difícilmente pueden tener apoyos de tipo crediticio o hacer donaciones o ventas entre tercero particulares.

La certeza sobre la propiedad de la tierra, es algo muy importante para quienes invierten en inmuebles, además de que esto puede afectar severamente la calidad de vida y el patrimonio de familias al ser engañados mediante gente que se dedica a la comercialización de esta tierra, ya que muchas veces esto puede terminar en litigios largos para poder obtener esta certeza.

En mi siguiente publicación hablaremos específicamente de cómo esto afecta a muchos inversionistas en Yucatán y analizaremos cuales son los pasos a seguir en caso de que hayas comprado un terreno de estos.

Vicios ocultos en mi Casa nueva: ¿la constructora tiene alguna obligación?

La Ley Federal de Protección al Consumidor, les exige a todos los desarrolladores y constructores que ofrezcan vivienda nueva, ciertas garantías que incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos:

1.- Seguro del constructor para garantizar durante el plazo de 1 un año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.

2.- Seguro del proveedor (constructor vendedor) para garantizar durante 3 tres años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad e impermeabilización.

3.- Seguro del proveedor (constructor vendedor) para garantizar durante 5 cinco años el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que se consideren “estructurales”, es decir, que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble.

Por lo tanto, si adquieres una casa habitación nueva, es muy importante que exijas lo anterior por escrito y firmado por el desarrollador/constructor que te vende y en caso de que no quiera cumplir o darte las garantías correspondientes debes de acudir a la PROFECO, ya que este tipo de empresas tienen la obligación de que sus contratos de adhesión estén inscritos al organismo. Si deseas más información ¡¡CONTÁCTAME!!

¿Y ahora que hago?: Vicios Ocultos en mi casa recien comprada.
Parte 1

Muchas veces recibo clientes que me consultan acerca de ciertos defectos o fallas que encontraron en las propiedades que compraron o que rentaron y que pueden generar un costo extra sin ser ellos quienes los hayan causado o propiciado. A estos defectos o fallas se les llaman VICIOS OCULTOS.

¿Hay algo que se pueda hacer?; definitivamente si, pero primero tenemos que aterrizar algunos conceptos para entender bien que son los llamados vicios ocultos en las propiedades.

Primero que nada, tenemos que entender que un vicio o defecto constructivo es una deficiencia que afecta la calidad de una vivienda o edificio, en su más amplio espectro y que esto puede generar desde un menoscabo económico hasta la puesta en peligro la integridad física de una persona.

En cuanto a lo que se refiere a los tipos de defectos o vicios, estos se dividen en “ocultos” o “visibles”. Los vicios o defectos visibles serán aquellos que se encuentran a simple vista, es decir son evidentes y se pueden dar durante el proceso de la construcción del inmueble o durante las inspecciones y/o visitas de las autoridades correspondientes o potenciales compradores de la obra hagan; en contrario con el vicio oculto que es no visible durante el proceso de la construcción y/o inspección y puede que no sea evidente durante años.

Los vicios ocultos en la construcción se clasifican en:

Construcción: humedades, goteras, grietas o fisuras en los muros, desprendimiento de ladrillos o materiales de revestimiento, levantamiento de azulejos, pisos o loseta, decoloración de pintura.

Instalación: eléctrica, hidráulica, de equipos especializados o tuberías, mal comportamiento térmico-acústico.

Servicios: instalación de red sanitaria, drenaje, agua, gas, mala impermeabilización, jardinería, entre otros.

Ahora bien, ¿qué tenemos que hacer si aparece una falla o desperfecto que no hayamos detectado en el momento de firmar nuestra compra o renta de una propiedad?:

1.- Contacta un especialista: Un arquitecto o ingeniero son las personas que te pueden indicar si se trata de un error de diseño, un fallo en la puesta en obra, algún material defectuoso o la falta de mantenimiento. Es importante que solicites un dictamen/informe preliminar para que puedas llevar un registro de tus acciones.

2.- Notificar al vendedor/arrendador: Una vez que tengas el informe del especialista notifica lo hallado al vendedor/arrendador, ya que independientemente de que él supiera o no sobre la falla o desperfecto, tiene la obligación de hacerse cargo del problema. Es muy importante que lo hagas por escrito (inclusive que te firme de recibido el informe que elaboraste) para dejar constancia de dicha circunstancia; además debes de solicitarle una fecha para la reparación o sustitución, según sea el caso, para arreglar el problema que se presenta.

3.- Busca un acuerdo: El refrán dice: “Más vale un mal acuerdo que un buen pleito”; comento esto porque muchas la conciliación es una de las herramientas más poderosas para lograr acuerdos que beneficien a las partes y así evitar la aventura de un proceso legal lento y tortuoso. Eso si, procura que el acuerdo quede por escrito y que sea supervisado por un experto legal y siempre este acompañado por el dictamen técnico que demuestre que existe la falla o desperfecto.

4.- Iniciar un proceso legal: En caso de que no se pueda llegar a un acuerdo conciliatorio o este no se cumpla, es necesario iniciar un proceso legal ante los tribunales correspondientes en donde hagas valer todos tus derechos; es importante saber que estos procedimientos son algo largos, pero teniendo asesoría legal y técnica la gran mayoría llega a buen puerto, recuperando ya sea el costo de lo pagado por la reparación o la devolución de lo pagado por la propiedad.

El cliente que siempre tiene la razón, “quema” su casa…

En uno de mis recorridos por la ciudad, me encontré con una lona que se encontraba en una casa que se encuentra en el fraccionamiento Los Heroes de esta ciudad de Mérida y como soy un tanto curioso y chismoso - porque de médicos, chismosos y locos todos tenemos un poco - llame a la agencia inmobiliaria que promueve para saber su precio y las características que tenia. La persona que me atendió realmente fue muy amable, lo único malo fue que el precio de la casa estaba fuera de lo que se ofrece en el mercado por casas con similares características e incluso mucho más nuevas a la que yo había llamado. Quiero aclarar que realmente me metí a investigar antes de escribir esta publicación y en definitiva no encontré algo en características, equipamiento, detalles o acabados que le diera justificación al precio que se ofrece.

¿Esto qué implica?, lo desglosare en unos puntos:

- La persona propietaria no había recibido una adecuada asesoría por parte de quien la promovía
- La persona propietaria se había empeñado en poner el valor de SU CASA en lo que creía que valía
- La persona propietaria y la agencia inmobiliaria están “quemando la casa” - término que utilizamos cuando una propiedad no cumple con lo que se dicta en el mercado y por ende no se venderá - ya que al recibir llamadas y visitas al sitio donde se promueve y el escuchar que el precio esta fuera de lo que realmente vale, simplemente la gente se espantará y recurrirá a otras opciones que se acomoden a sus finanzas.

Otro efecto es que esta propiedad seguramente será utilizada por otras agencias y asesores inmobiliarios como ejemplo para poder convencer a sus clientes de que su producto es mucho mejor que el que se ofrece en la competencia; no digo que este totalmente mal que uno aproveche las oportunidades que nos regala la competencia para acomodar nuestros productos o servicios, simplemente quiero establecer que estas prácticas lo prostituyen de cierta manera al manipular al clientes y los productos que le ofrecemos sin tomar en cuenta su perfil y la inversión que hará.

Saber dar y saber recibir asesoría es indispensable en el ámbito de la inversión inmobiliaria, se que en muchas de mis publicaciones hablo de esto, pero cuando observo y soy testigo de estos hechos, siento que todavía nos falta mucho por recorrer para lograr tener un mercado balanceado en la inversión inmobiliaria.

Siempre que vayas a vender una propiedad, préparala y prepárate para ese proceso; haz avalúos, ten tus papeles al día, toma opiniones e investiga en distintos lados para hacerte de datos concretos y así NO QUEMES TU PROPIEDAD.

3 meses de renta y un aval con propiedad… PARTE 2

¿Cómo debemos de proteger nuestra propiedad al momento de rentarla?, es una pregunta que me ha llevado a investigar un poco más acerca de lo que sucede en otros lugares y que se está haciendo para tener una mejor protección del patrimonio puesto en renta.

¿Cuáles son estas herramientas que se utilizan para tener una mejor protección de nuestro patrimonio inmobiliario al momento de rentarlo?

Enumerare algunas; cada una tiene características diferentes, puede que unas te funcionen y otras no. Lo importante es empezar a conocer nuevas formas de consolidar un arrendamiento de un inmueble; porque de lo que si estoy seguro es que los tres meses de renta ya no son suficientes y recuerda siempre ASESORARTE CON EXPERTOS.

Fianza de arrendamiento

Puede haber casos en los que se dificulte conseguir un aval debido a la responsabilidad que supone para la persona y tengas que recurrir a una fianza de arrendamiento.

Una fianza de arrendamiento o fianza para renta de inmuebles, es un contrato que se realiza con una empresa afianzadora en se compromete a cubrir tus pagos de renta en caso de que en algún momento exista un incumplimiento de éstos por tu parte. Así se protegen los derechos e intereses del propietario.

Seguro de Arrendamiento

El seguro funciona como una protección que tiene la cualidad de admitir propiedades en renta ante el riesgo de incumplimientos o daños que pueden generar los inquilinos.

En la mayoría de las pólizas de este tipo se garantiza la conservación del inmueble, así como la protección para el propietario en caso de que se presente algún incidente que lo pueda llegar afectar, en situaciones como: Daños ocasionados por los habitantes, demandas por accidentes o mal estado de las instalaciones, incumplimiento de pagos y negativa de desalojo.

Póliza Jurídica.

Una póliza jurídica es un acuerdo de asistencia legal en el que un despacho o empresa otorga sus servicios profesionales, tanto al propietario como al arrendatario de un inmueble.

Lo que da como resultado una garantía que se encarga de proteger al propietario en caso de incumplir con alguna de las obligaciones acordadas en el contrato de arrendamiento.

En el caso del arrendatario, la póliza lo protege si el propietario decide finalizar el contrato sin preaviso, sin causa aparente o en la presencia de vicios ocultos.

Todas estas herramientas son muy útiles, sin embargo, considero que la herramienta más importante e insustituible es el contrato - que debe ser complementada por alguno de los anteriores- sobre la cual debe de girar la ocupación del inmueble, por lo cual mi consejo es que independientemente de lo que los asesores o intermediarios inmobiliarios te digan, debes acercarte con notarías y despachos jurídicos para que te elaboren un contrato bien definido.

Ojalá podamos hacer un poco más de conciencia e ir erradicando costumbres que ya en la actualidad no son suficientes.

Nos leemos en el siguiente post.

Urbanización de Yucatán: ¿Dónde vive la gente de Yucatán?

Los datos son contundentes y claros de acuerdo a las investigaciones realizadas por los miembros de MetrópoliMid y a su director general David Montañez Rufino quien nos dice:

“…. En un estudio realizado por MetrópoliMid(1), se analizan también las tasas de crecimiento en fraccionamientos exteriores, como Las Américas o Los Héroes, así como las de las comisarías y subcomisarías, donde un importante porcentaje de habitantes ha establecido su residencia, a pesar de desarrollar gran parte de sus actividades en la ciudad consolidada. Como resultado de este análisis, encontramos que el 27.3% (más de 270 mil habitantes) de Mérida, ya viven fuera del anillo periférico….”

Es decir que un porcentaje considerable de los yucatecos y personas que han decido residir en Yucatán, ya viven fuera del anillo periférico.

Estos datos son muy relevantes al momento de hacer una inversión inmobiliaria, de promover algo en el caso de los asesores inmobiliarios o inclusive en desarrollar algún proyecto inmobiliario y me atrevo a decir a algún negocio o emprendimiento que deseemos llevar a cabo.

Les dejo los links para que los revisen, reflexionen y les sirva como base al momento de hacer una inversión de cualquier tipo y consideren no solo los datos ofrecidos por las estrategias de mercadotecnia y comercialización:

https://metropolimid.com.mx/merida-y-la-expansion-descontrolada/
https://metropolimid.com.mx/wp-content/uploads/2023/09/Estudio-Demografico-y-Territorial-2023.pdf