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L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ED IL RECUPERO DEL CREDITO

L'amministratore di condominio ha un obbligo legale e inderogabile di recuperare i crediti nei confronti dei condomini morosi. Questo dovere è sancito dall'articolo 1130, comma 1, n. 3 del Codice Civile e dall'articolo 63, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. La giurisprudenza, anche recente (es. Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n. 36277 del 28/12/2023), ha ribadito che l'inerzia dell'amministratore può comportare una sua responsabilità per i dannisubiti dal condominio.

Quindi, l'amministratore non può semplicemente "sollevarsi" dalla responsabilità del recupero del credito in senso assoluto, poiché è un suo dovere primario. Tuttavia, può agire in modo da tutelarsi e minimizzare il rischio di essere ritenuto responsabile per il mancato recupero, rispettando le procedure e informando correttamente l'assemblea.

Ecco come un amministratore deve agire per adempiere al suo dovere e, di conseguenza, tutelarsi:

1. Agire Tempestivamente e Senza Necessità di Autorizzazione Assembleare:

Decreto Ingiuntivo Immediatamente Esecutivo: L'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Non ha bisogno di alcuna autorizzazione preventiva dell'assemblea per chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in base all'articolo 63, comma 1, disp. att. c.c. Questo è lo strumento principale e più rapido per il recupero del credito.
Non basta il sollecito: La giurisprudenza ha chiarito che una semplice lettera di sollecito o messa in mora non è sufficiente. L'amministratore deve procedere giudizialmente.

2. Informare e Coinvolgere l'Assemblea:

Anche se non serve l'autorizzazione per il decreto ingiuntivo, l'amministratore deve:

Rendiconto e piano di riparto: Presentare regolarmente all'assemblea il rendiconto della gestione e il piano di riparto delle spese, evidenziando chiaramente le morosità. L'approvazione del rendiconto e del piano di riparto da parte dell'assemblea costituisce il presupposto per l'azione di recupero.

Informare sulle azioni intraprese: Deve informare l'assemblea sulle azioni di recupero intraprese (es. invio di solleciti, avvio della procedura di decreto ingiuntivo) e sui relativi costi.

Richiedere delibere per deroghe o rinunce (casi eccezionali): Solo l'assemblea può, in casi eccezionali e con le dovute maggioranze, decidere di non agire per il recupero di un credito specifico. Questo può accadere in presenza di:Motivi di equità: Quando le condizioni economiche del condomino moroso giustificano una sospensione o una dilazione eccezionale, purché ciò non pregiudichi gravemente la gestione del condominio.

Scarsa convenienza economica: Se il costo stimato della procedura legale di recupero (es. spese legali, costi di esecuzione forzata) supera l'importo del credito da riscuotere, rendendo l'azione antieconomica.

Prescrizione imminente: Se il credito è prossimo alla prescrizione e l'azione non sarebbe più efficace.
Delibera specifica: È fondamentale che una tale decisione sia assunta con una delibera assembleare chiara e motivata, che esoneri espressamente l'amministratore dall'obbligo di agire per quel credito specifico. Senza tale delibera, l'amministratore rimane responsabile.

3. Misure Complementari per la Tutela del Condominio:

Sospensione dai servizi comuni: L'amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, se la sospensione è tecnicamente possibile senza creare danni all'impianto o a terzi. Questo è un potente strumento di pressione.

Comunicazione dei dati dei morosi ai creditori: Ai sensi dell'articolo 63, comma 2, disp. att. c.c., l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Questo permette ai creditori di agire direttamente contro i morosi, limitando la responsabilità degli altri condomini.

Come l'Amministratore si tutela dalla responsabilità:

L'amministratore si solleva dalla responsabilità dimostrando di aver agito con la dovuta diligenza e nel rispetto degli obblighi di legge.

Nello specifico:

Dimostrare l'avvio tempestivo delle azioni di recupero: Aver richiesto il decreto ingiuntivo entro i sei mesi dall'approvazione del rendiconto.

Documentare ogni passaggio: Conservare copia dei solleciti, delle richieste di decreto ingiuntivo, delle comunicazioni con l'avvocato incaricato, e dei verbali delle assemblee in cui si è discussa la morosità.

Ottenere una delibera assembleare specifica: Se, in casi eccezionali, l'assemblea decide di non procedere al recupero forzoso di un determinato credito per motivi di equità o antieconomicità, l'amministratore deve assicurarsi che tale decisione sia formalizzata in una delibera assembleare chiara e a lui favorevole, che lo sollevi esplicitamente dall'obbligo di agire per quel credito.

In sintesi, l'amministratore non può delegare la sua responsabilità di recupero crediti, ma può adempierla scrupolosamente o essere sollevato da essa solo in casi eccezionali e con una chiara delibera assembleare. La sua inerzia, invece, lo espone a precise responsabilità.

REPERIBILITA' DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La reperibilità dell'amministratore di condominio è un tema importante per la corretta gestione del condominio e per la tranquillità dei condomini. Sebbene non esista una specifica norma di legge che imponga all'amministratore un orario di reperibilità fisso (ad esempio, 24 ore su 24), la sua attività implica comunque un dovere di diligenza professionale che comprende la gestione tempestiva delle questioni condominiali, in particolare le emergenze.

Ecco i punti chiave riguardo la reperibilità dell'amministratore:

1. Dovere di Diligenza Professionale

L'amministratore è tenuto ad agire con la diligenza del "buon padre di famiglia" nell'esercizio delle sue funzioni (art. 1130 del Codice Civile). Questo significa che deve garantire una gestione efficiente e sollecita, e ciò include una certa accessibilità e capacità di risposta.

2. Contratto di Mandato e Regolamento Condominiale

Il contratto di mandato tra l'amministratore e il condominio è il luogo ideale per definire le modalità di reperibilità. Può specificare:

Orari di ufficio: Fasce orarie in cui l'amministratore è disponibile per contatti ordinari (telefonici, email, appuntamenti).
Mezzi di contatto: Numeri di telefono, indirizzo email, PEC.
Servizio di reperibilità per le emergenze: L'attivazione di un numero dedicato o di un servizio H24 per le sole emergenze (es. fughe di gas, allagamenti, guasti gravi agli impianti condominiali).
Costi aggiuntivi: Se la reperibilità fuori orario o per emergenze comporta un compenso extra.
Anche il Regolamento Condominiale potrebbe contenere disposizioni in merito, sebbene sia meno comune che scenda in dettagli operativi così specifici.

3. Emergenze vs. Gestione Ordinaria

È fondamentale distinguere tra:

Gestione Ordinaria: Richieste, comunicazioni, e problematiche che possono essere gestite durante i normali orari lavorativi dell'amministratore. Per queste, è sufficiente che l'amministratore risponda in tempi ragionevoli, come concordato o come richiesto dalla prassi.
Emergenze: Situazioni che presentano un pericolo imminente per la sicurezza delle persone o dell'edificio, o che rischiano di causare danni gravi e irreversibili se non affrontate subito. Per queste, l'amministratore deve garantire una modalità di contatto e un'attivazione di interventi rapidi.

Esempi di emergenze:
Perdite d'acqua consistenti da tubazioni comuni.
Guasti all'ascensore con persone bloccate.
Interruzioni totali di servizi essenziali (acqua, riscaldamento centralizzato in inverno, elettricità nelle parti comuni).
Situazioni che compromettono la staticità dell'edificio (es. distacchi di intonaco o calcinacci).

4. Conseguenze della Mancanza di Reperibilità

Una reiterata o ingiustificata mancanza di reperibilità, soprattutto in caso di emergenze, può configurare un grave inadempimento agli obblighi dell'amministratore. Questo può portare a:

Revoca del mandato: L'assemblea può decidere di revocare l'amministratore anche prima della scadenza naturale del suo incarico.
Responsabilità per danni: Se la mancata reperibilità e il conseguente ritardo nell'intervento causano danni al condominio o ai singoli condomini (es. aggravamento di un guasto, maggiori costi di riparazione), l'amministratore può essere chiamato a risponderne e a risarcire i danni.

5. Consigli Pratici

Condomini: Verificare il contratto di mandato dell'amministratore per capire le modalità di contatto e reperibilità concordate. In caso di emergenza, utilizzare i canali indicati (es. numero di emergenza). Per questioni non urgenti, rispettare gli orari di ufficio.

Amministratori: Essere trasparenti fin dall'inizio sulle proprie modalità di reperibilità. Indicare chiaramente nel contratto e nelle comunicazioni agli inquilini come e quando si è disponibili, e quali sono i canali per le emergenze. Considerare l'attivazione di un servizio di reperibilità esterno se non si può garantire personalmente.

In sintesi, la reperibilità dell'amministratore non è definita da un orario fisso di legge, ma è un aspetto cruciale della sua professionalità. Essa deve essere adeguata alla gestione ordinaria del condominio e, soprattutto, efficace nel fronteggiare le emergenze, per evitare disagi ai condomini e potenziali responsabilità.

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