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B&B in condominio?

Aprire un B&B in condominio è generalmente lecito e non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, a patto che il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieti esplicitamente
L'attività non deve pregiudicare la quiete, la sicurezza o l'uso delle parti comuni da parte degli altri condòmini, rispettando le norme locali e la destinazione abitativa.
Ogni limite che si voglia imporre alla proprietà privata è vincolante soltanto se sia contenuto in un regolamento di natura contrattuale oppure in una delibera assembleare adottata con mille millesimi di proprietà.
In entrambi i casi, la clausola che impone limiti negativi, compresi quelli alle proprietà private, dovrà essere chiara ed esplicita; dovrà quindi trattarsi di un divieto espresso, non generico.
Sempre in via generale, resta confermato che, anche senza divieto regolamentare, gli inquilini - anche se di locazioni brevi, turistiche, B&B - non devono arrecare disturbo agli altri condomini né superare la normale tollerabilità per rumori ed altre immissioni moleste (art. 844 c.c.), per il via vai o per un uso inadeguato delle parti comuni.

CHIUSURE VEPA
(Vetrate Panoramiche Amovibili)

In linea generale, è possibile installare chiusure VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) senza la necessità di richiedere permessi in Comune, purché l’opera sia facilmente rimovibile e non vada ad alterare il decoro architettonico dell’edificio. Allo stesso tempo, è necessario verificare il regolamento condominiale, per accertarsi di eventuali divieti, e dell’esistenza di precisi vincoli determinati dall’assemblea condominiale.
Sempre più proprietari di immobili in condominio stanno valutando la possibilità di chiudere i loro balconi, avvalendosi di vetrate scorrevoli. Grazie a questa soluzione, è infatti possibile sfruttare lo spazio di un piccolo terrazzo anche quando le condizioni atmosferiche, oppure la stagione, lo renderebbero poco confortevole. Inoltre, queste strutture aiutano a migliorare il profilo termico ed energetico del proprio appartamento, con una minore dispersione del calore.
Le chiusure VEPA sono state promosse a edilizia libera, quindi non necessitano di particolari permessi per poter essere installate. Tuttavia, è bene verificare la tipologia di chiusura che si vuole realizzare, per non imbattersi in brutte sorprese.

Affinché l’installazione sia permessa senza vincoli, è però necessario che:
- le vetrate siano completamente trasparenti e rimovibili;
- la chiusura non sia fissa, quindi determini degli spazi perennemente chiusi, perché andrebbe ad aumentare la volumetria dell’immobile;
- non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile;
- non vengano coinvolti o danneggiati gli spazi di altri inquilini o, ancora, le parti comuni del condominio;
- si mantenga il pieno decoro architettonico dell’edificio.

Bonus Edilizi 2025 - Novità

La Legge di Bilancio per il 2025 modifica il vigente quadro normativo in materia di bonus edilizi. Si prevede:

la rimodulazione di tutte le principali detrazioni fiscali per la casa (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus) al 36% nel 2025 e al 30% nel biennio 2026-2027 con limitazioni per i redditi superiori a 75.000 euro;
la maggiorazione della detrazione al 50% per le prime abitazioni nel 2025;
la maggiorazione della detrazione al 36% per le prime abitazioni nel biennio 2026-2027;
lo stop dal 15 ottobre 2024 al Superbonus;
l’esclusione da tutti i bonus edilizi delle caldaie alimentate unicamente da combustibili fossili, ossia le caldaie a condensazione attualmente incentivate, a meno che non siano inserite in un sistema ibrido (composto da caldaia a condensazione e p***a di calore);
la conferma per il 2025 del Bonus Mobili e del Bonus Barriere Architettoniche (dentro le spese sostenute per ascensori e montacarichi, per elevatori esterni all’abitazione, per la sostituzione di gradini con rampe, fuori il rifacimento di bagni e infissi).

DETRAZIONI FISCALI RISTRUTTURAZIONE

In tema di ristrutturazioni e lavori condominiali, l'Amministrazione finanziaria ha recentemente ricordato che se non ci sarà una nuova proroga, la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (prevista dall’articolo 16-bis del Tuir) dal 1° gennaio 2025 scenderà dall’attuale misura del 50% a quella del 36%.

LA COMUNICAZIONE DEI DATI DEI MOROSI
AL TERZO CREDITORE DEL CONDOMINIO

L'art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie dispone che l'amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Situazione debitoria condomini e dati da comunicare
L'amministratore non può riscontrare la richiesta del creditore con la trasmissione di un semplice sintetico prospetto, riepilogativo della situazione debitoria. Il problema è che l'art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione includersi il nome, il cognome, il codice fiscale e l'indirizzo di ciascuno dei condomini morosi (come risultanti dall'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi di competenza.
È importante evidenziare che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota dovuta dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste di chiarimenti all'amministratore ed anche un'eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà.

STOP AL BONUS CALDAIA A GAS
Dal 2025 ed entro il 2040 arriva lo stop al bonus caldaia a gas.
Con la Direttiva Case Green e il relativo voto finale in Europa del 12 marzo 2024, arriva l’eliminazione delle caldaie a gas entro il 2040 e, quindi, il progressivo delle agevolazioni fiscali per questi dispositivi, a partire dal 2025.
Sarà possibile presentare domanda per il bonus caldaia a gas solo fino al 31 dicembre 2025.
Infatti, uno dei punti salienti della Direttiva UE è il cambiamento imminente nel trattamento fiscale delle caldaie a gas.
Il 2025 è quindi l’ultimo anno utile, dopo di che scatterà il fermo alle agevolazioni fiscali per la sostituzione di impianti esistenti. Entro il 2040, saranno messe al bando.