Condominium

La delibera che decide la soppressione del servizio di portierato legittima il licenziamento del custode

La delibera che decide la soppressione del servizio di portierato legittima il licenziamento del custode



Verificate le condizioni addotte dal condominio e in assenza di irregolarità nel provvedimento, la fine del rapporto di lavoro è giustificata

Nella generalità dei casi, con il servizio di portierato, si assume un dipendente affinchè quest’ultimo controlli l’accesso in condomino, alle sale o ai piani dello stabile, predisponga un registro ove vengano indicati i visitatori esterni, sorvegli le entrate secondarie, fornisca un servizio di raccolta posta e pacchi e così via. Tante mansioni che spesso fanno nascere contrasti tra lavoratore e datore di lavoro, in merito all’inquadramento e alla retribuzione del lavoratore stesso. Le mansioni del portiere quindi non sono fisse. Esse sono regolamentate dal contratto che soggiace, nei termini essenziali relativi al rapporto professionale, al contratto nazionale collettivo di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati.

I fatti di causa

Nel caso del condomino, l’ente di gestione rappresenta il datore di lavoro che assume il dipendente con un contratto. Il Tribunale di Roma, in funzione del giudice del lavoro, con la sentenza 10157/2022 , si è pronunciato sulla legittimità del licenziamento del portiere dello stabile condominiale, nel caso in cui l’assemblea abbia deciso di sopprimere il servizio di portierato. Si legge, infatti, nella sentenza in commento, che il licenziamento del portiere era avvenuto per soppressione del posto, come deliberato dai condòmini e come riportato nel relativo verbale. Il provvedimento è stato documentato da parte resistente, la quale ha prodotto la delibera con cui l’assemblea ha deciso, per ragioni economiche, di optare per l’interruzione e liberare l’alloggio di servizio così da poterlo mettere a reddito. A queste condizioni, e in assenza di qualsivoglia elemento in ordine alla fittizzietà della decisione assunta dal condominio, la risoluzione del rapporto deve dirsi giustificata dalla soppressione del posto di lavoro.

Licenziamento giustificato

«La decisione di sopprimere il servizio è in sé insindacabile». Secondo la Suprema corte, infatti, il controllo giudiziale sul licenziamento per giustificato motivo oggettivo comporta la verifica dell’assolvimento da parte del datore di lavoro dell’onere di provare l’effettività della dedotta ristrutturazione organizzativa, la sua incidenza sulla posizione rivestita in azienda dal lavoratore licenziato e la non utilizzabilità di quest’ultimo in un altro settore aziendale. Tale indagine, tuttavia, deve fermarsi alla verifica del dato oggettivo e non può estendersi a un sindacato sull’opportunità e la congruità delle scelte in materia di assetti produttivi e organizzativi, rispetto a cui l’imprenditore gode di una riserva di autonomia, garantita dall’articolo 41 della Costituzione e non limitata da una contrapposta posizione di vantaggio attribuita al lavoratore dalla legge ordinaria (Cassazione, 88/2002). Tale consolidato principio è estensibile anche a un datore di lavoro non imprenditore, come il condominio convenuto, in forza dell’articolo 1 della legge 604/66.

Il verdetto del Tribunale

Ciò posto, il Tribunale di Roma, nel decidere la controversia tra la lavoratrice e il condominio, nata sia in merito alla legittimità del licenziamento che in ordine alle pretese differenze retributive richieste dalla ricorrente, la quale lamentava anche l’essere stata adibita a mansioni superiori, accertava che doveva «ritenersi pacificamente valida la delibera (non essendo neppure dedotti elementi di segno contrario), correttamente la stessa è stata posta alla base del licenziamento e quindi il fatto è sussistente, con conseguente infondatezza della domanda».

La polizza scaduta non protegge il condominio

La polizza scaduta non protegge il condominio

Al verificarsi dell'evento che aveva danneggiato un condomino, la copertura assicurativa del condominio non era efficace

L'amministratore condominiale tra gli atti conservativi del condominio, impostigli dall'articolo 1130 Codice civile, deve curare anche di pagare tempestivamente i premi delle polizze assicurative delle parti comuni: l'inosservanza costa cara al condomino.
Il caso trattato
Un condòmino citava in giudizio il suo condominio per ottenere il risarcimento dei danni patiti, all'interno del suo appartamento, a seguito delle infiltrazioni di liquami e di acque luride provenienti dalla canna di scarico comune. Il condominio si costituiva in giudizio e chiamava in garanzia la compagnia assicuratrice per il tipo dei danni denunciati. Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il condominio a risarcire il danno e a pagare, a favore dello stesso e della compagnia assicuratrice, le spese del giudizio. Il condominio ricorreva in appello , lamentando l'insussistenza del danno e l'affermazione della mancanza della copertura assicurativa. La Corte di appello rigettava l'impugnazione e confermava la sentenza del Tribunale e condannava il condominio al pagamento delle spese di giudizio delle due convenute.
La decisione della Cassazione
Il condominio ricorreva in Cassazione sostenendo che, nella sentenza di appello, sarebbe stata indimostrata l'origine dell'evento e il suo riferimento alla parte comune condominiale e l'entità del danno e che il giudice di appello non aveva considerato l'avvenuto pagamento del premio della polizza assicuratrice. La Cassazione (ordinanza 17893/2022) rigettava il ricorso e condannava il condominio al pagamento delle spese di lite del condòmino e di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato. Il giudice di legittimità riteneva che i motivi di ricorso del condominio fossero sia infondati che inammissibili, perché erano finalizzati ad una rivalutazione delle prove già esaminate nel giudizio di merito, nel quale venivano escussi il manutentore, chiamato dal condominio per intervenire sulla colonna di scarico, e il perito assicurativo.
Pertanto, la Corte di appello aveva dichiarato l'esistenza del nesso causale tra lo sversamento dei liquami e il danno cagionato agli oggetti depositati nel locale del condòmino. Inoltre, il Giudice di appello affermava che il condominio ricorrente non aveva depositato in giudizio la ricevuta del pagamento del premio assicurativo. Pertanto, la sentenza non affrontava il tema per cui la polizza escludeva il pagamento del danno del rigurgito fognario. La Cassazione sosteneva la fondatezza dell'affermazione della Corte di appello per cui, al verificarsi dell'evento, la copertura assicurativa del condominio non era efficace. Il condominio non provava la sua affermazione di avere pagato il premio assicurativo due giorni prima dell'evento, e non il giorno successivo e, comunque, non oltre i 15 giorni di proroga della copertura assicurativa. La mancata esibizione della ricevuta del pagamento smentiva la predetta affermazione.

Revoca dell’amministratore, le risposte ai quesiti

Revoca dell’amministratore, le risposte ai quesiti

La legge dispone che l’incarico dell’amministratore dura un anno e che alla scadenza si rinnova per pari periodo. L’assemblea del mio condominio, alla scadenza del primo anno, ha provveduto alla nomina di un nuovo amministratore e adesso quello uscente pretende il pagamento del suo compenso anche per il secondo anno. È giusto ?
La pretesa dell’amministratore uscente va respinta: è proprio la legge a precisare che il rinnovo alla scadenza del mandato è subordinato al mancato esercizio da parte dell’assemblea del diritto di revoca. L’incarico resta sempre annuale, ma con rinnovo automatico per un altro anno solo se, prima della convocazione dell’assemblea non si chiede di discutere della sua revoca oppure viene chiesto espressamente di porre all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. La nomina di un nuovo amministratore comporta l’implicita revoca del precedente, che può pretendere, come compenso solo quello maturato per il cessato incarico già svolto.
Uso illecito di soldi, può far causa anche un solo condomino
Il nostro amministratore si è reso responsabile di gravi irregolarità, tra cui anche quella di avere usato i fondi condominiali per scopi non comuni. Vorremmo chiedere la convocazione di un’assemblea per sostituirlo: possiamo farlo o dobbiamo necessariamente chiedere l’intervento del giudice? E’ possibile chiedere il risarcimento
del danno?
L’assemblea dei condomini in ogni momento, senza ricorrere al giudice, può revocare dall’incarico l’amministratore, ancor più in presenza di gravi irregolarità da lui commesse. La relativa delibera deve essere adottata dall’assemblea dei condomini con la maggioranza dei presenti che riporti almeno la metà del valore dell’edificio. La distrazione di denaro dal conto corrente condominiale per finalità diverse da quelle comuni ai condomini costituisce peraltro un illecito penalmente perseguibile, che comunque legittima la richiesta di risarcimento dei danni tutti subiti dal condominio. Se l’assemblea non vi provvede ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Cosa fare se l’amministratore non vuole convocare l’assemblea
Siamo un gruppo di condomini e vogliamo revocare l’amministratore. Lo abbiamo più volte invitato a convocare l’assemblea per fare deliberare su questo punto, ma lui non vuole provvedere. Come possiamo fare ?
L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore su precisa richiesta di almeno due condomini che rappresentino minimo un sesto del valore dell’edificio; in mancanza di convocazione, inutilmente decorsi giorni dieci dalla richiesta, possono direttamente provvedervi gli stessi condomini richiedenti in base all’articolo 66 “Disposizioni Attuazione codice civile”. La modalità è la stessa usata dall’amministratore e quindi predisposizione e invio dell’avviso di convocazione, da recapitarsi almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione (a mezzo fax, pec, raccomandata o consegna a mano) a tutti gli aventi diritto. Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore è comunque giusto motivo per richiedere la revoca da parte dell’autorità giudiziaria.
Come si calcola l’eventuale cifra da risarcire in caso di revoca
Non siamo soddisfatti dell’operato del nostro amministratore perché riteniamo sia poco presente in condominio e non attento alle varie problematiche che gli sottoponiamo. Possiamo revocarlo ?
La maggioranza dell’assemblea, se ritiene che l’amministratore non dia sufficiente affidamento nella gestione dei beni e servizi comuni, può revocarlo, senza alcun obbligo di esternare i motivi della decisione. Attenzione però perché l’amministratore revocato, ai sensi dell’articolo 1725 del Codice civile, potrà agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito a causa della revoca ingiustificata, pari almeno al compenso pattuito per l’intero anno, escluso solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca. È innegabile, infatti, che al momento della nomina l’amministratore abbia fatto affidamento sulla durata almeno annuale del suo incarico, andato deluso non già per sue specifiche responsabilità ma piuttosto per discrezionale volontà dei condomini suoi mandanti.
Stop all’incarico: tutti i motivi e la procedura, fino al Tribunale
Il mio amministratore sta gestendo il condominio in modo pessimo, ma purtroppo riesce sempre ad ottenere in assemblea il voto favorevole di parecchi condomini che, incuranti delle mie molteplici censure sul di lui operato, continuano a rinnovargli la fiducia. Quali sono i casi in presenza dei quali la legge prevede la possibilità di richiedere la sua revoca ?
L’articolo 1129 Cc, al comma 11, contempla anche altri motivi che giustificano la revoca, quali la mancata informazione circa la notifica di provvedimento giudiziari, la mancata resa del conto della sua gestione oppure quando l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità. I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto. Nel disciplinare, infatti, la revoca dell’amministratore di condominio, il Codice civile si occupa di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre: quella in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali e quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, anche il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se l’assemblea non vi provvede, può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è sito il condominio, che decide dopo avere sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.