Studio Legale R & G

Il Tema della settimana 3/2026.

Rendiconto condominiale: criteri di redazione e documentazione da allegare.

Tra le tematiche in materia di Condominio la redazione del bilancio ed i suoi allegati è quella dove vi sono sempre stati ampie margini d'incertezza, che neppure la riforma ha dissolto.
La S.C. con una interessante pronuncia si è pronunciata stendendo una sentenza che potrà essere un'utile "bussola" per orientarsi in un campo irto e complesso.
Ebbene, ha statuito la S.C. che " Il rendiconto condominiale, previsto dall'articolo 1130-bis del Cc, non può essere redatto secondo il solo criterio di cassa, ma deve conformarsi a un sistema misto (cassa e competenza), idoneo a rappresentare fedelmente la situazione economico-finanziaria del condominio"
(Cassazione con la sentenza 25446/2025).

La funzione del bilancio condominiale.
La Corte si sofferma innanzitutto su un'articolata natura e funzione del rendiconto della gestione alla luce della novella del 20212, indicando tre punti precisi:

a) Complesso documentale: si stabilisce che il rendiconto non può essere redatto secondo un unico criterio (solo cassa o solo competenza) poiché contempla vari documenti che svolgono funzioni differenti. Il registro di contabilità deve effettivamente essere redatto per cassa, mentre il riepilogo finanziario e la nota esplicativa richiedono informazioni anche secondo il criterio della competenza il quale guarda alla registrazione di spese già deliberate, ma non ancora saldate.

b) Integrità e trasparenza: la nuova impostazione si fonda sulla esigenza di garantire una informativa più completa e trasparente ai condòmini assicurando che possano avere una visione chiara non solo delle transazioni effettuate, ma anche degli impegni futuri e dello stato patrimoniale del condominio. Tale approccio mira ad evitare ambiguità e a facilitare la verifica delle spese da parte dei condòmini.

c) Funzione di controllo: il nuovo assetto normativo impone all'amministratore non solo la redazione di un rendiconto conforme, ma anche quello di garantire uno strumento che permetta un controllo più efficace sulla gestione patrimoniale e finanziaria del condominio. Così facendo, si promuove una amministrazione più responsabile e informata delle risorse condominiali.

La struttura del rendiconto secondo l'impianto riformatore.

Gli Ermellini hanno, come la pronuncia in commento, fornito una analisi ampia e chiarificatrice del sistema introdotto dall’articolo 1130-bis del Cc. La norma ha trasformato radicalmente la gestione contabile condominiale; si è abbandonata l’idea semplificata di un rendiconto esclusivamente «per cassa» per adottare un modello più articolato e informativo. Il rendiconto annuale, infatti, non è più riducibile ad un semplice elenco di entrate e uscite, ma si compone ora di tre documenti essenziali:

a) il registro di contabilità, redatto secondo il criterio di cassa, con annotazione cronologica di ogni movimento;

b) il riepilogo finanziario (o situazione patrimoniale) secondo il criterio di competenza, documento che consente di rilevare crediti e debiti maturati anche se non ancora incassati o saldati,

c) la nota sintetica esplicativa, una relazione illustrativa che dà conto dell'andamento gestionale, delle criticità e pendenze.

L'odierna pronuncia ha così affermato che l’unicità del rendiconto annuale risiede nella pluralità degli strumenti attraverso i quali esso si manifesta, ciascuno con un proprio criterio redazionale e con finalità specifiche. Ne discende che il cosiddetto «criterio misto» (ovvero per cassa e competenza) non solo è legittimo, ma è imposto dalla normativa vigente, proprio perché permette una rappresentazione più completa e veritiera della situazione economico-finanziaria del condominio. Di conseguenza, non è conforme al diritto l’assunto del ricorrente secondo il quale il rendiconto deve necessariamente seguire il criterio di cassa, ritenuto l’unico idoneo a garantire la trasparenza. Al contrario, è la combinazione dei criteri che assicura quella chiarezza e intelligibilità richiesta dalla giurisprudenza.
Sotto il profilo processuale e della qualificazione del "vizio" che può colpire una delibera che approvi un bilancio stilato in violazione di legge, la S.C. riafferma, con riferimento all'articolo 1137 del Cc, che una delibera approvativa del rendiconto può ritenersi annullabile solo se in concreto pregiudica il diritto dei condòmini a comprendere la gestione dell'amministratore. Occorre cioè che emerga una «divaricazione» fra il contenuto sostanziale della gestione e la sua rappresentazione documentale.

In definitiva questa nuova pronuncia segna una evoluzione rispetto al passato. La transizione dal solo criterio di cassa a un sistema misto che integra i princìpi della competenza rappresenta un adeguamento alle esigenze normative attuali e una risposta alle necessità di trasparenza e responsabilità nella gestione condominiale. È un mutamento che riflette l'evoluzione del diritto condominiale e il riconoscimento della complessità delle dinamiche di gestione delle comunità abitative.
La sentenza si rivela particolarmente significativa per chiarire un aspetto del diritto condominiale post-riforma, la struttura e i requisiti sostanziali del rendiconto condominiale. Su tale versante, la Cassazione ribadisce una lettura evolutiva e funzionale dell'articolo 1130-bis del Cc che supera la rigida dicotomia tra contabilità «per cassa» e «percompetenza». Ciò che conta non è la forma o l'etichetta contabile, ma l'effettiva intellegibilità dei dati contabili forniti ai condòmini chiamati a deliberare. L'approccio della Corte consente una maggiore aderenza alla prassi amministrativa e promuove l'efficienza senza sacrificare la trasparenza. In definitiva, la pronuncia, per quanto opinabile, rappresenta un contributo alla elaborazione giurisprudenziale del diritto condominiale e un monito a tutti gli operatori del settore - amministratori, condòmini e avvocati condominialisti - circa l’importanza del rispetto delle forme e dei procedimenti deliberativi anche quando si perseguano obiettivi di semplificazione e accordo.

La questione della settimana
nr.2/2026

Le telecamere nel Condominio: un tema sempre "controverso".

La Cassazione, con l’ordinanza n. 2181/2026 del 2 febbraio chiarisce quando è legittima l’installazione di telecamere di sorveglianza, per esigenze di sicurezza personale, nelle parti comuni di un edificio. L’elemento discriminante, afferma la decisione, è cosa viene inquadrato dalla telecamera.
Se infatti l’occhio elettronico è puntato soltanto sulla porta di ingresso dell’appartamento di chi ha installato il dispositivo, non vi è alcuna violazione della privacy; né tantomeno la necessità di chiedere preventivamente il consenso degli altri comproprietari.

CONDOMINIO.

Quando è possibile "scomporre" un condominio in tanti distinti condomini? Le risposte in una recente ed interessante sentenza della Corte di Appello di Napoli in una recentissima sentenza.

La costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio, o da un gruppo di edifici, sia regolata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e supponga che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile.
Da parte sua l’autorità giudiziaria, può disporre, con sentenza costitutiva, lo scioglimento del condominio solo nel caso in cui un gruppo di edifici sia suscettibile di divisione in parti strutturalmente e funzionalmente autonome - e, dunque, in assenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali, quali fondazioni, facciata e perimetro - e sempre che non debba attuarsi una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale; diversamente, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Corte d’Appello di Napoli. sezione IV, sentenza 12 gennaio 2026, n. 149.

CONDOMINIO-COMUNICAZIONE ELENCO MOROSI-SPETTA ALL'AMMINISTRATORE DI-LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE DI.

Un tema sempre molto controverso: chi è tenuto alla comunicazione elenco dei condomini morosi? e va, in caso di omessa comunicazione dell'elenco, citato il Condominio in quanto tale o l'Amministratore p.t.?
Le risposte in una interessante e recente pronuncia del Tribunale di Siracusa.

In tema di condominio negli edifici, l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all’amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato
dall’articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione del Cc, che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, ad una responsabilità di tipo aquiliano (Nel caso di specie, in applicazione dell’enunciato principio, il giudice adito, nel rigettare la domanda, ha ritenuto
comunque sussistenti i giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese di lite avuto riguardo alla circostanza che la scrutinata questione, relativa alla legittimazione passiva, già dibattuta nelle corti di merito, era stata solo di recente affrontata e risolta dalla Suprema Corte).
Tribunale di Siracusa, sezione II civile, sentenza 30 ottobre 2025 n. 1744 - Giudice Leonardi

LAVORO E PREVIDENZA- ATP- SPESE LEGALI

Contenzioso Inps: spese legali, minimo inderogabile per l’ATP
Per la Cassazione (ordinanza n. 969 depositata oggi) 1.528 euro è il compenso minimo per due domande cumulative.

Quando l’oggetto del giudizio è costituito da due domande cumulative – invalidità civile e handicap grave – il compenso professionale non può in nessun caso scendere sotto i 1.528 euro. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 969/2026, accogliendo il ricorso dell’avvocato che aveva impugnato il decreto di omologa limitatamente alla liquidazione delle spese di lite, contro l’Inps.

Nel caso di specie, il Tribunale di Napoli aveva liquidato per il procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 445-bis c.p.c. la somma di 1.170 euro, oltre rimborso forfettario e accessori. Secondo la ricorrente, tale liquidazione violava i parametri minimi previsti dal d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022.

Difatti, in simili casi, afferma sempre la sentenza in commento, lo scaglione di riferimento è quello compreso tra 26.001 e 52.000 euro, come già affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 9 dicembre 2024, n. 3157). Quando il giudizio ha a oggetto due domande, di cui una volta all’accertamento del requisito sanitario per l’indennità di accompagnamento e l’altra al riconoscimento dello status di handicap grave ex art. 3, commi 1 e 3, della legge n. 104/1992 – domanda di valore indeterminabile – la richiesta cumulativa impone di collocare la causa nel quarto scaglione dei parametri forensi, ossia tra 26.001 e 52.000 euro (Cass. n. 6769/2023).
Un così autorevole e condivisibile orientamento non potrà essere "ignorato" dai Tribunali che troppo spesso riducono, immotivatamente peraltro, le spese legali.