Studio Legale Riccardelli - Formia

Balconi? Sono di proprietà esclusiva dei titolari dell’appartamento del medesimo piano.

Per consolidata giurisprudenza, i balconi “aggettanti” (come in foto) sono considerati di proprietà esclusiva dei condomini proprietari del medesimo piano, essendo in effetti ritenuti una “estensione” dell’abitazione. Da ciò consegue che i lavori di manutenzione dei balconi, compresi i frontalini o i sottobalconi devono porsi a carico esclusivo dei proprietari stessi.
Sul punto giova richiamare la esplicita sentenza della Cassazione (sent. n. 1784/2007) secondo cui “La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza.”
In sostanza, una partecipazione condominiale alle spese deve valutarsi unicamente nell’ipotesi che i frontalini dei balconi svolgano una funzione decorativa-ornamentale per tutto il fabbricato condominiale (nel caso ad esempio di parapetti, cornici o altro elemento decorativo) e, peraltro, l’onere della prova è posto a carico del condominio che vuole imporre una ripartizione condominiale di tali spese.
La regola generale quindi è che le spese di rifacimento dei balconi, frontalini compresi, siano sostenute unicamente dai proprietari esclusivi degli stessi, fatta salva la prova di una funzione decorativa-ornamentale, costituente vera e propria “eccezione” alla regola.
Devono in ogni caso considerarsi nulle le delibere condominiali aventi ad oggetto l’esecuzione di tali lavori e il successivo riparto delle relative spese, anche qualora vi abbia partecipato il condomino dissenziente.
Trattasi invero di delibere da ritenersi nulle perché hanno avuto ad oggetto la proprietà esclusiva dei condomini, materia preclusa all’assemblea condominiale. (Corte di cassazione sesta sezione civile – Sentenza 13 febbraio 2013, n.3586 - Cassazione, sentenza n° 21343 del 9 Ottobre 2014).
Avv. Luciano Riccardelli
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