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REFORME DES BAUX COMMERCIAUX

La réforme du bail commercial est introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » présentée en Conseil des ministres le 24 avril dernier, et en cours de vote par les assemblées, elle vise à alléger la charge du bail commercial, élément crucial de la réussite de l’activité d’une entreprise. Deux changements marquants:

Le paiement mensuel du loyer :

Un nouvel article sera créé dans le Code de commerce et il sera d’ordre public, toute clause contraire sera donc réputée non écrite. La nouvelle loi sera alors applicable aux contrats en cours, à l’exclusion des contrats portant sur des activités industrielles et sur des locaux à usage exclusif de bureaux.

Elle prévoit que « : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévu par le bail ».

Le Preneur (Locataire) doit faire la demande au Bailleur pour obtenir le paiement mensuel du loyer.

À ce stade du vote de la loi, il n’a pas été précisé la forme à laquelle la demande doit être réalisée ou adressée : acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), ou lettre simple ; il est préconisé de réaliser cette demande a minima par LRAR.

Enfin, il convient d’être prudent quant à la personne à qui est adressée la demande. En effet, le mot « bailleur » n’est pas écrit dans le texte, donc il semblerait que le mandataire (agence immobilière) pourra être destinataire de cette demande. Il convient aussi d’envisager la transmission de la demande à tous les bailleurs en cas d’indivision.

Concrètement, une fois la demande formulée, le Bailleur n’a pas le choix, car la loi prévoit que cette demande est « de droit », mais uniquement si le Preneur est à jour de tous ses loyers et charges en cours et sans re**rd de paiement à terme.

Ainsi le loyer sera payé mensuellement à compter de la prochaine échéance.

Par exemple, si le loyer et trimestriellement payé (paiement tous les 3 mois, soit en Janvier, Avril, Juillet, Octobre) et si la demande est formulée en Avril, alors le paiement mensuel est applicable au mois de Juillet.

L’encadrement du dépôt de garantie :

La nouvelle loi va compléter l’actuel article L.145-40 du Code de commerce en rajoutant des dispositions qui visent à limiter le montant du dépôt de garantie, et prévoyant que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local […] ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. »

Le dépôt de garantie sera au maximum de trois mois de loyer, il peut donc être d’un mois ou deux mois.

Cette disposition ne sera applicable pour les nouveaux baux commerciaux signés ou renouvelés à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.

La loi s’applique pour la vente de l’immeuble, mais aussi les cas de « mutation à titre gratuit », c’est-à-dire les successions, ou donations, donc en cas de changement de Bailleur.

La restitution du dépôt de garantie devra s’exécuter dans les 3 mois à compter de la remise des clés au Bailleur ou à son mandataire (agence immobilière).

Enfin, la loi s’appliquera en cas de vente ou mutation à titre gratuit, qui interviendra trois mois après la date d'entrée en vigueur de la loi.

FOCUS :

La réforme du bail commercial introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » modifie plusieurs dispositions en la matière, mais deux nouvelles mesures vont intéresser directement entreprises en raison de leurs visées économiques : l’obligation du bailleur d’accepter le paiement du loyer mensuellement et le plafonnement du dépôt de garantie.

INDICE ILAT
l'Elément important à prendre en compte pour un investisseur est la revalorisation annuelle des loyers qu'ils perçoit et à l'heure actuelle les rendements de certains investissements sont faibles voir bloqués et de facto le risque n'est pas forcément récompensé à sa juste mesure.

Depuis plusieurs mois l'indice ILAT reprend des niveaux de revalorisation qui permet pour les candidats investisseurs de retrouver de bonnes raisons d’investir dans des actifs liés au secteur de l’immobilier que sont les biens destinés aux activités tertiaires.

DEFINITION de l'ILAT
L'indice ILAT permet de calculer la variation de loyer entre deux périodes données ou de définir le plafond de loyer dans le cadre d'un bail commercial (ou de son renouvellement), pour les contrats de location relatifs aux activités tertiaires (non commerciales et non artisanales). Il s'agit de la clause d'indexation qui permet d'indexer le montant du loyer à partir de l'indice de référence (ILAT) et le nouvel indice. Cet indice concerne les locaux liés à une activité tertiaire comme un immeuble de bureaux, plateaux de bureaux ou encore les infrastructures collectifs servant aux loisirs.

Utilisation de l’ILAT
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour la révision des loyers des baux professionnels (baux commerciaux). Il s’applique aux locataires qui ont une activité dans le secteur tertiaire : les professions libérales et les activités effectuées dans des entrepôts logistiques. Les activités commerciales ou artisanales sont exclues de son champ d’application. Ces dernières relèvent de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cet indice est fréquemment utilisé par les SCPI de Bureaux dans la révision de leurs loyers (révision du loyer). Le bailleur fait généralement référence au dernier indice utilisé dans la quittance de loyer pour l'indexation du loyer. Les conditions sont fixées dans le contrat de bail (d'où l'importance de bien préparer la signature du bail). Il y a généralement deux types de révisions : soit une révision annuelle (chaque année le nouveau loyer est indexé) soit une révision triennale (tous les 3 ans). La publication de cet indice est trimestriel. Vous pouvez retrouver les éléments sur le site de l'INSEE ou également d'indices-immobilier.com chaque trimestre.

POINT DE REPERE
L’indice ILAT enregistre un nouveau taux de + 6,51 % au premier trimestre 2023.

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