DALB Avocats

Droit immobilier : le Coin du Praticien

Chronique ayant pour objet de faire état de l'actualité législative et jurisprudentielle de cette matière, de manière aussi synthétique et pratique que possible.

Episode 1 : Bail d'habitation loi de 1989 et sous-location de type "Airbnb"

Le droit du bail d'habitation, issu de la loi du 6 juillet 1989, est à juste titre considéré comme très protecteur des intérêts du locataire, partie au contrat dont le législateur entend, manifestement et prioritairement, protéger les intérêts.

On ne saurait citer le nombre des contraintes pesant sur le bailleur, non seulement en ce qui concerne les termes du contrat - dont les clauses font l'objet d'une réglementation précise, voire tatillonne - qu'au stade de la détermination du montant du loyer.

A ce dernier titre, la récente loi ALUR est venue encore réduire la liberté contractuelle au stade de la fixation du montant du loyer, étant précisé que toute infraction à ces nouvelles règles d'ordre public permettent au locataire d'exiger remboursement d'un éventuel trop perçu.

Qu'en est-il dans ce contexte des sous-location dite saisonnière ?

1) Rappelons tout d'abord la règle : la sous-location est par principe interdite, en application de l'article 8 de la loi de 1989, sauf accord écrit du bailleur.

Notons, par ailleurs, qu'en cas d'autorisation de sous-louer, le même article 8 porte, en substance, que le sous-loyer ne saurait excéder le prix du loyer principal.

L'objectif est clair : éviter que le locataire ne profite d'une réglementation très protectrice de ses intérêts pour tirer profit du bien loué, et ce dans des proportions supérieures à celles qui sont légalement permises au propriétaire du bien.

2) Dans ce cadre, quid de la situation du bailleur constatant que son locataire sous-loue - par hypothèse sans autorisation - le bien via une plateforme de type Airbnb ?

a) s'agissant d'une violation de la loi - et notamment de son article 8 précité - le bailleur pourrait théoriquement poursuive la résiliation du bail.

Etant précisé que cette infraction ne pourrait permettre de faire application de la clause de résiliation de plein droit : la juridiction saisie conservant par suite son entier pouvoir d'appréciation, notamment quant à l'adéquation entre la sanction requise et la faute commise.

b) le bailleur pourrait également et surtout solliciter le paiement de dommages-intérêts, lesquels pourraient a priori correspondre, a minima, à la différence entre le montant des sous-loyers perçus par le locataire et le montant du loyer principal; sans préjudice des autres demandes susceptibles d'être formulées au regard du préjudice réellement enduré par le propriétaire.

Cela ne serait que justice : il ne serait pas concevable de permettre à un locataire ce qui est interdit au propriétaire-bailleur, savoir tirer le profit maximum du bien, en fonction, notamment, de ses caractéristiques intrinsèques et de sa situation.

Ne doutons pas que de tels litiges auront vocation à se multiplier, sous la pression contradictoire d'une réglementation du droit du bail d'habitation toujours plus contraignante pour le bailleur, et d'offres de rétributions substantielles et de jour en jour plus accessibles pour le locataire.

Autant de raisons militant en faveur d'une vigilance accrue du bailleur, dés le stade de la rédaction du contrat.

A suivre.

F. Adoui, Avocat