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🙅‍♂️ Interprétation d’une « clause d’accession en fin de bail » comme une « clause d’accession en fin de jouissance »

📢 La Cour de cassation a rendu le 17 septembre 2020, un important arrêt en matière de clause d’accession en fin de bail.

🕵🏾 En l’espèce il s’agissait d’une clause d’accession en fin de bail qui aurait permis au bailleur, dans les conditions de l’article R.145-8, de se prévaloir des travaux d’amélioration effectués dans les lieux loués par le locataire à l’occasion du renouvellement postérieur au renouvellement du bail au cours duquel les travaux avaient été exécutés.

⚖️ Dans cette affaire, la Cour a décidé que ladite clause d’accession en fin de bail, doit être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance, dès lors qu’elle permet au bailleur d’exiger, à l’issue des relations contractuelles, la remise en état des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux en leur état antérieur.

👩🏿‍🎓 Réponse de la Cour

➡️ La cour d’appel a relevé que les travaux effectués au cours du bail expiré par le locataire, à l’exception de ceux relatifs à la mise en conformité des locaux et à la réfection d’un plancher vétuste relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, avaient tout à la fois modifié notablement les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce, de sorte que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications.

➡️ Elle a constaté qu’aux termes du bail, le preneur avait obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif ».

➡️ Elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que la clause d’accession s’appliquait à l’ensemble des travaux effectués par le preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

💡Elle a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

❌ Le moyen n’est donc pas fondé.

👁‍🗨 Lire l’arrêt de la cour de cassation civile du 17 septembre 2020 n°19-21.713 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042372187?init=true&page=1&query=19-21.713&searchField=ALL&tab_selection=all

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-21.713, Inédit - Légifrance Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-21.713, Inédit

❌ Le bail commercial consenti à une société en formation est nul (CA Paris 17 mars 2021 n°19/03568)

Un bail consenti à une société en formation est nul, puisque la personne morale n’existe pas, ce bail ne pouvant pas être repris par la société lors de son immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour n’avoir pas été conclu pour son compte par son fondateur.

⚠️ Le bail commercial doit être conclu pour le compte de la société en formation par son fondateur.

https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/le-bail-commercial-consenti-a-une-societe-en-formation-est-nul/

Le bail commercial consenti à une société en formation est nul Le bail commercial consenti à une société en formation est nul (CA Paris 17 mars 2021 n°19/03568). Un bail consenti à une société en...

📢 L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux, lorsque celui-ci n’est pas applicable de plein droit est possible à certaines conditions (CA Paris 24 février 2021 n°18/24441)

⚠️ Cette adoption doit être effectivement convenue de manière expresse par la convention des parties, ou de manière implicite mais certaine, constatée par le juge.

❎ Il résulte d’une jurisprudence constante que, le seul intitulé « bail commercial » et la durée de « 9 ans » ne suffisent pas à exprimer une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux, lorsque celui-ci n’est pas applicable de plein droit est possible à certaines...