Inmobiliaria REDIN

El Tribunal Constitucional se carga la plusvalía municipal, un tributo que se cobra a la hora de vender un inmueble o heredarlo y que es una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos. Considera que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional porque determina que siempre hay incremento de valor cuando se transmite un terreno, independientemente de que tal incremento exista en realidad, y de su cuantía.

Esto afecta directamente al principio constitucional de capacidad económica recogido en el artículo 31 de la Constitución española. La sentencia afectará a todas aquellas operaciones firmadas a partir de ahora o que estén pendientes de resolución en los juzgados, pero no tendrá efectos retroactivos. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, afirma que “solo se conoce la nota de prensa, pero es posible también que pueda instarse la rectificación de las autoliquidaciones del impuesto, presentadas en los últimos cuatro años.".

La nueva ley hipotecaria empieza a aplicarse en los préstamos con plenos efectos desde este lunes 17 de junio. La normativa llega con casi 40 meses de retraso y envuelta en polémica, pero trae cambios importantes, como la obligación por parte del cliente de acudir al notario antes de la firma de la hipoteca para resolver dudas, la limitación de las comisiones bancarias o la desaparición de las cláusulas abusivas. Los expertos alertan de que su entrada en vigor podría restringir la concesión de hipotecas, aunque aseguran que el proceso será más transparente para bancos y clientes.

En muchas compraventas de casas el precio no coincide con el valor de tasación. Un escenario que conlleva el riesgo de que vuelvan las sobrevaloraciones y que puede acarrear problemas al comprador. Ésta es la principal lectura que se extrae de un reciente estudio, que recuerda que precio y tasación solo coinciden en un 20% de los casos.

¿A qué se expone el comprador en cada caso? ¿Qué pros y contras tienen? Respondemos a estas preguntas:

1. Es obligatorio contar con una tasación hipotecaria

El estudio recuerda que la tasación inmobiliaria es un certificado que exigen las entidades financieras para conceder un préstamo para la compra de vivienda. Su finalidad es valorar el precio real de la vivienda, y garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad del inmueble.

Para ello, se emplea el criterio de un técnico especializado e independiente. Este estudio coteja que los datos de la escritura coincidan con las características de la vivienda, y valora el precio de la propiedad en función de su tamaño, localización, antigüedad, calidad de los materiales, eficiencia energética...

2. Qué sucede cuando el valor de tasación supera el precio de venta

El estudio sostiene que esta situación, aparentemente, es la ideal para el comprador e incluso para el banco. ¿Los motivos? El comprador puede conseguir más financiación para cerrar la operación, mientras que la entidad se asegura unos beneficios estables durante el tiempo que dure el préstamo.

En este sentido, se considera que, de media, un comprador debe contar al menos con el 20% del precio de la vivienda (operación más gastos como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos sujetos a la operación, como el 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva. “Una tasación afecta a la operación durante muchos años, y esa es realmente la situación ideal", reconoce dicho estudio.

Además, este escenario entraña otro riesgo. "Aunque el precio de una vivienda debe ser fijado libremente por el propietario, pues así lo establece el principio de autonomía de la voluntad que rige nuestro ordenamiento jurídico en lo que respecta a los contratos privados, el precio de la vivienda no puede ser inferior a su valor fiscal. Y, en ese caso, las consecuencias para el comprador pueden suponer una penalización a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)", aclara.

3. Qué sucede cuando el valor de tasación es inferior al precio de venta

Ahora vamos con el caso contrario: la tasación valora la vivienda por debajo del precio pactado en el contrato de arras, lo que también puede suponer un problema para el comprador. Y es que el banco le prestará menos dinero para adquirir el inmueble, por lo que deberá tener más ahorros para compensar la diferencia.

“Cuando el comprador cuenta con unos ahorros muy al límite para abordar la operación, nuestra recomendación es que añada al contrato de arras o a la señal una cláusula que indique que recuperará su dinero si no puede abordar la operación porque la tasación ha sido significativamente más baja de lo previsto. También existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración", explica el estudio, que concluye que es importante contar "el asesoramiento de un agente inmobiliario experto para que pueda ayudar al comprador a recorrer con éxito el proceso de adquisición de una vivienda".

Tanto el Tribunal Constitucional como el Supremo avalan que el contribuyente que ha comprado y vendido una casa a pérdidas no pague la plusvalía municipal. Sin embargo, no se aplicaba el mismo criterio para aquellas viviendas que se recibieran en herencia o por donación y que posteriormente se han vendido con pérdidas. Ahora el Alto Tribunal aclara que también están exentas del pago de la plusvalía municipal, en contra del criterio de Hacienda.