Canvas Properties Ltd.

#দলিল_নিবন্ধন (Registration of Deeds) ও #সাব_রেজিস্ট্রি_অফিসের_ঐতিহাসিক_পটভূমি

উপমহাদেশের ভূমি প্রশাসনের ইতিহাস পর্যালোচনা করলে দেখা যায়, জমি হস্তান্তরের আইনি বৈধতা (Registration) এবং ভূমির খাজনা আদায় (Revenue)—এই দুটি ধারা সবসময়ই ভিন্ন ভিন্ন উদ্দেশ্য ও মনস্তত্ত্ব দ্বারা পরিচালিত হয়েছে।

মোঘল আমলে (১৫২৬-১৮৫৭) দলিল নিবন্ধনের জন্য আধুনিক সাব-রেজিস্ট্রি অফিস না থাকলেও একটি সুনির্দিষ্ট কাঠামো ছিল। জমি হস্তান্তরের (Land Transfer) চুক্তিপত্র বা ‘কাবালা’ (Kabala)-র আইনি বৈধতা দিতেন এলাকার #কাজী (Qazi)। তিনি সাক্ষ্য গ্রহণ করে তাঁর রাজকীয় সিলমোহর দিতেন। এরপর পরগনার #কানুনগো (Kanungo) এবং গ্রামের ‘পাটোয়ারি’ (Patwari) তাদের দপ্তরে বালাম খাতায় নতুন মালিকের নাম তুলতেন, যা বর্তমানে নামজারি (Mutation) নামে পরিচিত। অর্থাৎ, মোঘল আমলেও দলিলের Registration (কাজী) এবং Mutation (কানুনগো) সম্পূর্ণ আলাদা দুটি সত্ত্বা ছিল।

পরবর্তীতে ভারতীয় উপমহাদেশে ব্রিটিশদের আগমনের পর লর্ড কর্নওয়ালিস ১৭৯৩ সালের ১ নম্বর রেগুলেশনের মাধ্যমে #চিরস্থায়ী_বন্দোবস্ত’ (Permanent Settlement) চালু করেন। রাষ্ট্র ও কৃষকের মাঝখানে ‘জমিদার’ শ্রেণী তৈরি করে জমির চিরস্থায়ী মালিকানা জমিদারদের দেওয়া হয়। এর সাথে যুক্ত হয় কুখ্যাত ‘সূর্যাস্ত আইন’ (Sunset Law)—যেখানে নির্দিষ্ট দিনে সূর্যাস্তের আগে খাজনা পরিশোধ না করলে জমিদারি নিলামে উঠত। মোঘল আমলের নমনীয়তা বাদ দিয়ে এটিকে শতভাগ কঠোর ও বাণিজ্যিক করা হয়।

চিরস্থায়ী বন্দোবস্তের সমান্তরালে দলিলের নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে লর্ড কর্নওয়ালিস Bengal Regulation # # of 1793 জারি করেন। এর মাধ্যমে প্রতি জেলায় #রেজিস্ট্রার_অব_ডিডস (Registrar of Deeds) অফিস স্থাপন করা হয়, যা দেওয়ানি আদালতের #জজদের (Civil Court Judges/District Judges) অধীনে পরিচালিত হতো। পরবর্তীতে প্রত্যন্ত অঞ্চলের মানুষের সুবিধার্থে এবং নিবন্ধন ব্যবস্থাকে বিস্তৃত করতে ১৮৬৪ সনে ব্রিটিশ সরকার আইন (The Registration Act, No. XVI of 1864) পাস করে। এই আইনের মাধ্যমেই প্রথম জেলা সদরের বাইরে থানা বা মহকুমা পর্যায়ে #সাব_রেজিস্ট্রার’ (Sub-Registrar) পদের জন্ম হয়। পরবর্তীতে এটি ১৮৭৭ সালের আইন (The Indian Registration Act, No. III of 1877) এবং সর্বশেষ ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন (The Registration Act, 1908) দ্বারা পূর্ণাঙ্গ রূপ পায়। ১৯০৮ সনের এই আইনটিই দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে বাংলাদেশের পাশাপাশি ভারত এবং পাকিস্তানেও অদ্যাবধি বহাল আছে।

শুরুর দিকে সাব-রেজিস্ট্রারের কাজ শুধুমাত্র দলিলের অনুলিপি সংরক্ষণ ও বালাম বই রক্ষণাবেক্ষণের ফিস (Fees) আদায়ের মধ্যে সীমাবদ্ধ ছিল। কিন্তু কালের বিবর্তনে, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসগুলো সরকারের সবচেয়ে বড় ও #নির্ভরযোগ্য_রাজস্ব (Revenue) আদায়ের কেন্দ্রে পরিণত হয়েছে। এই #নির্ভরযোগ্যতার জন্যই সময়ে সময়ে বিভিন্ন আইনের মাধ্যমে সাব-রেজিস্ট্রারের ওপর এই কর আদায়ের অতিরিক্ত দায়িত্ব অর্পণ করা হয়েছে। যেমন:

১) Collection of Stamp Duty: দলিলের আইনি গুরুত্ব বৃদ্ধি ও শুল্ক আদায়ের জন্য ব্রিটিশ আমলে ১৮৭৯ সনে (The Stamp Act, 1879) আইন পাস করে দলিলে #স্ট্যাম্প_পেপার ব্যবহার বাধ্যতামূলক করা হয়। দলিলের এই স্ট্যাম্প ডিউটি সরকার সাব-রেজিস্ট্রারের মাধ্যমে আদায় করে থাকে।

২) Collection of Local Govt. Tax: উপমহাদেশে জমি বা স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ওপর #স্থানীয়_সরকার কর্তৃক কর আরোপের আনুষ্ঠানিক যাত্রা শুরু হয় ১৯৫৯ সনে পাকিস্তান আমলে, আইয়ুব খানের ‘মৌলিক গণতন্ত্র’ (The Basic Democracies Order, 1959) আদেশের হাত ধরে। The Municipal Administration Ordinance, 1960 এবং The Chittagong/Dacca District Council Rules, 1960-এর মাধ্যমে প্রথম পৌরসভা (Municipality) এবং জেলা কাউন্সিলগুলোকে (District Council) তাদের নিজ নিজ এলাকায় স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ওপর কর আরোপের ক্ষমতা দেওয়া হয়। তবে সে সময় এই করটি সরাসরি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের মূল্যের সাথে আদায় না হয়ে ভিন্ন পদ্ধতিতে আদায় হতো, যার ফলে ফাঁকি দেওয়ার সুযোগ ছিল।

এরপর #শহীদ_প্রেসিডেন্ট_জিয়াউর_রহমানের শাসনামলে ১৯৭৬ সনে 'The Local Government Ordinance, 1976' জারির মাধ্যমে স্থানীয় সরকার (ইউনিয়ন পরিষদ ও জেলা পরিষদ) ব্যবস্থা পুনর্গঠিত হয়। এই অধ্যাদেশের অধীনে জেলা পরিষদ ও ইউনিয়ন পরিষদের তহবিল গঠনের লক্ষ্যে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের মূল্যের ওপর কর নির্ধারণ করা হয়, যা দলিল রেজিস্ট্রির সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কর্তৃক আদায় করে স্থানীয় সরকারের তহবিলে স্থানান্তরের নিয়ম শুরু হয়। এরপর ধাপে ধাপে স্থানীয় সরকারের উপজেলা পরিষদ, পৌরসভা, সিটি কর্পোরেশন এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড কর্তৃক আরোপিত স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর কর সাব-রেজিস্ট্রারের মাধ্যমে দলিল নিবন্ধনের সময় আদায়ের কার্যক্রম চলমান রয়েছে।

৩) Collection of Income Tax: এরপর NBR তথা জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের পরামর্শে ১৯৮৯ সনে সরকার দলিল নিবন্ধনের সময় সাব-রেজিস্ট্রারের মাধ্যমে বিক্রেতার নিকট থেকে #উৎসে_কর আদায়ের কার্যক্রম শুরু করে। এজন্য Finance Act, 1989-এর মাধ্যমে আয়কর অধ্যাদেশ, ১৯৮৪ সংশোধন করা হয়।

৪) Ensuring Collection of VAT: এরপর ২০০১-২০০২ অর্থবছরের বাজেটে প্রথম আবাসন খাতের ফ্ল্যাট ও প্লটের ওপর ভ্যাট আরোপ করা হয়। পরবর্তীতে ২০১২ সনে দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে #ভ্যাটের মূল চালানের কপি যাচাই করার জন্য সাব-রেজিস্ট্রারদের নির্দেশ প্রদান করা হয়।

৫) Collection of Transfer Fee: সর্বশেষ ২০২৫ সনে জাতীয় গৃহায়ণ কর্তৃপক্ষের নিয়ন্ত্রণাধীন বিভিন্ন হাউজিং এস্টেটের জমি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে #হস্তান্তর_ফি (Transfer Fee) আদায়পূর্বক সংশ্লিষ্ট ব্যাংক হিসাবে জমা প্রদানের দায়িত্ব সাব-রেজিস্ট্রারের উপর অর্পণ করা হয়।

সাব-রেজিস্ট্রারদের এই রাজস্ব আদায়ের কার্যক্রম বিবেচনায় #ভারতে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসসমূহ কেন্দ্রীয় সরকারের Ministry of Rural Development ও রাজ্য সরকারের #অর্থ_মন্ত্রণালয়ের নিয়ন্ত্রণাধীন রাজস্ব বিভাগের অধীনে কাজ করে থাকে। ভারতের পাশাপাশি #পাকিস্তানেও সাব-রেজিস্ট্রার অফিসসমূহ প্রাদেশিক সরকারের রাজস্ব বিভাগের (Board of Revenue) অধীনে কাজ করে।

সম্প্রতি কতিপয় মহলে জনভোগান্তি কমানোর অজুহাতে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসকে #ভূমি_মন্ত্রণালয়ের অধীনে নেওয়ার যে আলোচনা চলছে, তা প্রশাসনিক ও আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে ত্রুটিপূর্ণ। সাব-রেজিস্ট্রারের কাজের পরিধি ও প্রকৃতি বিবেচনা করে এই দপ্তরটি আইন, বিচার ও সংসদ বিষয়ক মন্ত্রণালয়ের (আইন ও বিচার বিভাগ) অধীনেই থাকা যুক্তিযুক্ত। কেননা:

১) Quasi-Judicial Nature (আধা-বিচারিক প্রকৃতি):
দলিল নিছক ভূমি রেকর্ড নয়, এটি একটি আইনি চুক্তি (Legal Contract)। দলিল সম্পাদন কোনো সাধারণ কর বা খাজনা আদায়ের ফাইল প্রক্রিয়াকরণ নয়। এটি ১৮৭২ সালের চুক্তি আইন (The Contract Act, 1872) এবং ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন (The Transfer of Property Act, 1882) দ্বারা পরিচালিত একটি অত্যন্ত সংবেদনশীল আইনি প্রক্রিয়া; যেখানে চুক্তির পক্ষদ্বয় সাবালক কি না, তাদের সম্মতি স্বেচ্ছাধীন কি না, দলিলের আইনি ভাষা ও শর্তাবলী আইনসম্মত কি না—তা নিখুঁতভাবে যাচাই করতে হয়।

পুরোপুরি বিচারিক না হলেও সাব-রেজিস্ট্রারের কাজের মধ্যে বিচারিক বৈশিষ্ট্য রয়েছে। দেওয়ানি আদালতের মতো তিনি কোনো জমি কার মালিকানায় যাবে—সেই রায় দিতে পারেন না। কিন্তু ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ধারা ৩৪ ও ধারা ৭২ অনুযায়ী, একটি দলিল নিবন্ধনের সময় তাঁর সামনে কোনো বিরোধ বা জালিয়াতির সন্দেহ তৈরি হলে, তিনি সাক্ষ্য গ্রহণ করতে পারেন, পক্ষদের জবানবন্দি নিতে পারেন এবং দলিলটি নিবন্ধন করবেন কি করবেন না—সেই সিদ্ধান্ত (Order) দিতে পারেন। তাঁর এই সিদ্ধান্ত আইনি ক্ষমতাসম্পন্ন, যা দেওয়ানি আদালতে প্রমাণ হিসেবে ব্যবহৃত হয়। এই সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষমতা হলো আধা-বিচারিক (Quasi-judicial)। কোনো সাব-রেজিস্ট্রার যদি কোনো দলিলের রেজিস্ট্রেশন প্রত্যাখ্যান (Refuse) করেন, তবে তাঁর সেই আধা-বিচারিক আদেশের বিরুদ্ধে সংক্ষুব্ধ পক্ষকে #জেলা_রেজিস্ট্রারের কাছে এবং পরবর্তীতে #দেওয়ানি_আদালতের আশ্রয় নিতে হয়। এই পুরো আপিল ও প্রতিকারের চেইনটি বিচার বিভাগের সাথে সম্পর্কিত।

২) Check and Balance (ক্ষমতার ভারসাম্য):
ভূমি ব্যবস্থাপনা ও দলিল নিবন্ধন—এই দুটি অত্যন্ত স্পর্শকাতর কাজ ভিন্ন দুটি মন্ত্রণালয়ের অধীনে থাকা দেশের সাধারণ মানুষের সম্পত্তির নিরাপত্তার জন্য একটি বড় সুরক্ষাকবচ। ভূমি মন্ত্রণালয় (এসি ল্যান্ড, সেটেলমেন্ট ও তহশিল অফিস) মাঠ পর্যায়ে জমির বাস্তব দখল, ম্যাপ এবং বার্ষিক রাজস্ব (খাজনা) দেখভাল করে। অন্যদিকে আইন মন্ত্রণালয় (সাব-রেজিস্ট্রি অফিস) দলিলের স্বত্ব (Title) এবং আইনি বৈধতা নিশ্চিত করে। যদি দুটি কাজই একক মন্ত্রণালয়ের (ভূমি মন্ত্রণালয়) অধীনে চলে যায়, তবে মাঠ পর্যায়ে ক্ষমতার চরম #কেন্দ্রীভূতকরণ ঘটবে। এর ফলে জালিয়াতি, একতরফা খতিয়ান পরিবর্তন ও ক্ষমতার অপব্যবহারের মাধ্যমে ভূমি আত্মসাতের প্রবণতা বহুগুণ বেড়ে যাবে। দুটি ভিন্ন চোখ দিয়ে জমি যাচাই হওয়া নাগরিকদের অধিকার রক্ষার জন্য নিরাপদ।

৩) One Stop Service (একক জানালার সেবা):
জনগণ চায় ওয়ান-স্টপ সার্ভিস, তারা মন্ত্রণালয় বদল চায় না। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসকে ভূমি মন্ত্রণালয়ে নিলেই রাতারাতি ভোগান্তি কমবে না, কারণ দুটি দপ্তরের কাজের প্রকৃতি সম্পূর্ণ আলাদা। এর আসল আধুনিক সমাধান হলো—আইন মন্ত্রণালয়ের অধীনস্থ সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের কার্যক্রমকে ডিজিটাইজড করে এর সার্ভারের সাথে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি (e-Mutation) সার্ভারের 'রিয়েল-টাইম #ডেটা_ইন্টারঅপারেবিলিটি' (Data Interoperability) বা ডিজিটাল আন্তঃসংযোগ নিশ্চিত করা। দলিল রেজিস্ট্রির সাথে সাথেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে তথ্য ভূমি অফিসের ডেটাবেজে চলে গেলে দুই মন্ত্রণালয়ের অধীনে থেকেও নাগরিককে কোনো ভোগান্তি ছাড়াই দ্রুততম সময়ে সেবা দেওয়া সম্ভব হবে।

অতএব, সুপ্রতিষ্ঠিত প্রশাসনিক কাঠামো ভেঙে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসকে ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে স্থানান্তর করার কোনো যৌক্তিকতা নেই। বরং, সাধারণ মানুষের রক্তের ঘামে কেনা জমির আইনি সুরক্ষার স্বার্থে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসকে আইন ও বিচার বিভাগের অধীনেই বহাল রেখে, আইসিটি বিভাগের সহায়তায় ভূমি মন্ত্রণালয়ের সাথে একটি মজবুত ডিজিটাল ডেটা ইন্টারঅপারেবিলিটি স্থাপন করাই হবে রাষ্ট্রীয় এবং জনস্বার্থের অনুকূলে সবচেয়ে যুগোপযোগী ও দূরদর্শী সিদ্ধান্ত। কেননা, শাসন ব্যবস্থার একটি মূল নীতিই হলো #চেক_অ্যান্ড_ব্যালেন্স’ (Check and Balance)। ভূমি মন্ত্রণালয় যদি নিজেই জমির খতিয়ান লেখে, নিজেই জমি রেজিস্ট্রি করে এবং নিজেই নামজারি করে, তবে মাঠ পর্যায়ে ক্ষমতার #বিকেন্দ্রীকরণের পরিবর্তে চরম কেন্দ্রীকরণ (Centralization) ঘটবে। একটি দপ্তরের ভুল বা জালিয়াতি ধরার মতো দ্বিতীয় কোনো 'নিরপেক্ষ চোখ' বা ভিন্ন মন্ত্রণালয়ের ফিল্টারিং তখন আর থাকবে না।

(মো: নাজমুল হক)
সাব-রেজিস্ট্রার
সদর, দিনাজপুর

রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ সংশোধিত হলো। এখন থেকে ওয়ারিশসূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তি নামজারি ছাড়া সাফ কবলার পাশাপাশি দান/হেবার ঘোষণা, দানপত্র দলিল উত্তরাধিকার সূত্রে করা যাবে।

উল্লেখযোগ্য
১) বায়না দলিল দাখিলের মেয়াদ ৩০ থেকে ৬০ দিন করা হয়েছে;
২) বিদেশে সম্পাদিত পাওয়ার অফ এটর্নি দলিল বাংলাদেশে রেজিস্ট্রেশনের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারের বরাবর দাখিলের মেয়াদ ছিল চার মাস। এখন ছয় মাস করা হয়েছে;
৩) কবলা দলিলের পাশাপাশি এবার দান/হেবার ঘোষণা ও দানপত্র দলিল উত্তরাধিকার সূত্রে রেজিস্ট্রেশন করা যাবে;
৪) সরকারি ফিস আদায়ে সাব-রেজিস্ট্রারদের কে আরো দায়বদ্ধ করা হয়েছে;
৫) সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো ই-রেজিস্ট্রেশনের আইনগত প্রতিবন্ধকতা দূর হলো।

অনলাইনে দলিল রেজিস্ট্রি সংক্রান্ত ই-রেজিস্ট্রেশন প্রকল্পের জিও জারির পর আজ প্রশাসনিক অনুমোদন হয়েছে।

৮ ধরনের হারানো সম্পত্তি ফিরে পাবে ভূমির প্রকৃত মালিক: নতুন আইনে বড় সুখবর ভূমি খাতে বড় সুখবর জানিয়েছেন ভূমি মন্ত্রণালয়। ২০২৬ সালের মধ্যে আট শ্রেণির হারানো জমি প্রকৃত মালিকদের ফেরত দেওয়া ...