Nexus Building Design & Constraction Engineering

আমাদের স্থাপত্য বিদ্যায় শেখানো হয়েছে বাংলাদেশে ভবন নির্মাণ করলে পশ্চিমা দেশের মতো পুরোটা কাচে মুড়ে দিলে হবে না ৷ কারণ এ দেশ গ্রীষ্মপ্রধান ৷ ভেতরে প্রচুর তাপ ঢুকবে কিন্তু গ্রিনহাউসের মতো তাপ বের হতে পারবে না ৷ ভবনে অতিরিক্ত গরমে থাকাই দায় হয়ে যাবে ! এর জন্য অতিরিক্ত অপ্রয়োজনীয় খরচ করে শীতাতপ নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা দতে হয় ৷ অথচ পরিবেশের কথা চিন্তা করে ডিজাইন করলে প্রাকৃতিক আলো বাতাসেই অনেকটাই হয়ে যেত ৷ আবার বাংলাদেশি ভবনের জন্য পশ্চিমে জানালা দেওয়া মোটামুটি হারামই বলা যায় ৷ দুপুরে দিনের সর্বোচ্চ তাপমাত্রা থাকে এবং সূর্য থাকে পশ্চিমে ৷ সেই তাপ সরাসরি ঘরে ঢুকলে কী হবে ! শীতে উত্তর থেকে দক্ষিণে এবং গ্রীষ্মে দক্ষিণ থেকে উত্তরে বাতাস প্রবাহিত হয় তাই উত্তর-দক্ষিণে জানালা দেওয়া সবচেয়ে ভালো ৷

যাই হোক এবার ছবির ভবন দুটোর প্রসঙ্গে আসি ৷ দুটো ভবনই ডিজাইন করেছিলেন স্থপতি রাফায়েল ভিনোলি ৷ প্রথম ভবনটার নাম ভাডারা হোটেল ৷ হোটেলটা প্রতিফলক কাচে মোড়ানো ৷ সামনের দিকটা অবতল এবং এটা বৃহৎ অবতল দর্পণের মতো কাজ করে ৷ সূর্যের আলোকে নিচের সুইমিং পুল বরাবর প্রতিফলিত করে কেন্দ্রীভূত করে ৷ ফলে আতশ কাচ দিয়ে আগুন ধরার মতো অবস্থা। তৈরি তাপমাত্রা অস্বাভাবিক বেড়ে যেত ৷ এই ঘটনা ডেথরে নামে পরিচিত ৷ পরে ভবনটির কাচে নন-রিফ্লেক্টিভ ফিল্ম লাগানো হয় ৷

দ্বিতীয় ভবনটি হলো লন্ডনের টুয়েন্টি ফেনচার্চ স্ট্রিট ৷ এটি ভিনোলির ডিজাইন করা আরেকটি অবতল দর্পণ ৷ আকার-আকৃতির জন্য ভবনটি ওয়াকিটকি বিল্ডিং নামেও পরিচিত ৷ এর দক্ষিণের অবতল গড়ন ও প্রতিফলক কাচের জন্য দুপুরে যখন সূর্য দক্ষিণ-পশ্চিমে থাকতে তখন ভবনের দক্ষিণ পাশ অবতল দর্পণের মতো আলোকরশ্মি প্রতিফলিত করে দক্ষিণের রাস্তায় কেন্দ্রীভূত করে সেখানকার তাপমাত্রা বাড়িয়ে দিত ৷ লন্ডনে ২০১৩ সালের গ্রীষ্মকাল চলাচলে ভবনটির প্রতিফলনে দক্ষিণের রাস্তার তাপমাত্রা ১১৭ ডিগ্রি সেলসিয়াসে উঠে যায় ৷ রাস্তার পাশে পার্ক করে রাখা অনেক গাড়ি উত্তাপে গলে ক্ষতিগ্রস্ত হয় ৷ গাড়িরগুলোর মালিকদের ক্ষতিপূরণ হিসেবে ৯৪৬ ইউরো বা প্রায় ৯১,১১৯ বাংলাদেশি টাকা দেওয়া হয় ৷ ভবনের কারণে সৃষ্ট উত্তাপে একটি দোকানের পাপোশ গলিয়ে দেয় ৷ এ নিয়ে প্রতিবেদন তৈরির সময় একজন সাংবাদিক উত্তপ্ত রাস্তায় ডিম ভেজে দেখালে ভবনটি ফ্রাইস্ক্র্যাপার নামে পরিচিতি পায় ৷ ভবনটিতে পরে প্রতিফলন প্রতিরোধী ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছে ৷

বর্তমান সময়ে জমি কিনে বাড়ি বানানো আমাদের অনেকের পক্ষেই সম্ভব নয়। অনেকে আবার জমি কিনে বাড়ি বানানোর ঝামেলা এড়াতেই ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত নেন।

কিন্তু ফ্ল্যাট কেনার আগে, ফ্ল্যাট এর অবস্থান, সুযোগ সুবিধা ইত্যাদি বিষয়গুলো যেমন জানতে হবে, তেমনি জানতে হবে ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ গুলো সম্পর্কে। নয়তো আপনার অজ্ঞতার সুযোগ নিয়ে, অসাধু ডেভেলপার বা বিক্রেতা আপনাকে সর্বশান্ত করে দিতে পারে। তাই, আজকের লেখায় আসুন জেনে আসি ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ সমূহ সম্পর্কে!

#প্রথম_ধাপ :

#ডকুমেন্ট_ভেরিফিকেশন:
যে কোনো ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ হিসেবে প্রথমেই, যে অনিবার্য ডকুমেন্ট গুলো চেক করে নেবেন তা হচ্ছে-

১। জমির দলিল
২। মিউটেশন
৩। সিটি জরিপ
৪। প্লান অ্যাপ্রুভাল
৫। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (যদি প্রযোজ্য হয়)
এই ডকুমেন্ট গুলো বিক্রেতার কাছ থেকে সংগ্রহ করে অবশ্যই একজন লিগ্যাল এক্সপার্টকে এর মাধ্যমে ভেরিফিকেশন করতে হবে।

#দ্বিতীয়_ধাপ
লিজহোল্ড ও ফ্রিহোল্ড প্রপার্টির ডকুমেন্ট ভেরিফিকেশন :

বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেটে লিজহোল্ড জমি ও ফ্রিহোল্ড জমি -এই দুই রকমের জমি রয়েছে।

#লিজহোল্ড
লিজহোল্ড জমি সরকার বা সরকারী কোন এজেন্সির কাছ থেকে ইজারায় নেওয়া হয়।

১। অ্যালটমেন্ট লেটার
২। লিজ ডিড
৩। পজিশন লেটার
৪। ফাইনাল এলটমেন্ট লেটার ইত্যাদি

#ফ্রি_হোল্ড
ফ্রি হোল্ড হচ্ছে, ব্যক্তিগত মালিকানায় থাকা প্রপার্টি। এক্ষেত্রে আপনি লিজহোল্ড প্রপার্টিতে একটি নতুন ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে অবশ্যই নিম্নোক্ত ডকুমেন্টগুলো চেক করতে হবে-

অন্যদিকে, ফ্রিহোল্ড প্রপার্টিতে ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে চেক করবেন-

১। মূল মালিকানা দলিল
২। দলিল
৩। বন্টননামা থাকলে বন্টননামা দলিল
৪। নামজারি বা মূল নামজারি
৫। বন্টন সূত্রে নামজারি (যদি প্রযোজ্য হয়)

#পুরাতন_প্রপার্টি:
পুরাতন প্রপার্টির ডকুমেন্ট ভেরিফিকেশন
ব্যবহৃত ফ্ল্যাট কেনার সুবিধা-অসুবিধা তো আছেই। তবে, সবটা জেনে বুঝেই আপনি যদি একটি পুরাতন ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত নিয়ে থাকেন তাহলে ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ হিসেবে নির্ধারিত কয়েকটি ডকুমেন্ট অবশ্যই চেক করে নিতে হবে। এগুলো হচ্ছে-

১। পূর্বের মালিকানা দলিল
২। সেল পারমিশন রাজউক
৩। রাজউক কর্তৃক বিক্রেতার মিউটেশন
৪। এসি ল্যান্ড মিউটেশন ইত্যাদি

#লিখিত_চুক্তিপত্র
পুরাতন ফ্ল্যাট এর ক্ষেত্রে যদি ২০০৮ সালের পরে হয়ে থাকে তাহলে অবশ্যই অকুপেন্সি সার্টিফিকেট সংগ্রহ করবেন এবং একজন অভিজ্ঞ লিগ্যাল এক্সপার্টকে দিয়ে সেটি যাচাই করে নেবেন। সেইসাথে, ভবনের আর্কিটেকচার ও স্ট্রাকচারাল ডিজাইন প্রণয়নকারী স্থাপতি ও প্রকৌশলীর নাম এবং পেশাগত রেজিস্ট্রেশন নাম্বারও সংগ্রহ করে রাখুন।

#ডেভেলপার কোম্পানির কাছ থেকে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ক্ষেত্রে :
ডেভেলপার কোম্পানির চুক্তিপত্র যাচাই
আপনি যদি কোনো ডেভেলপার কোম্পানির কাছ থেকে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান, তাহলে কিন্তু শুধুমাত্র ডকুমেন্ট ভেরিফিকেশনই যথেষ্ট নয়। এক্ষেত্রে ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ হিসেবে আপনাকে নজর দিতে হবে, ডেভেলপার কোম্পানির সাথে চুক্তিপত্র বা ডিড অফ এগ্রিমেন্ট-এ। কেননা অ্যাপার্টমেন্টের রেজিস্ট্রি ও নামজারি হওয়া পর্যন্ত এই চুক্তিপত্রটিই মালিকানার একমাত্র প্রমাণ।
#সতর্কতা
একজন সচেতন ক্রেতা হিসেবে আইনি সহায়তায় চুক্তি করুন। ফ্ল্যাট কেনার শর্তগুলো স্পষ্টভাবে উল্লেখ আছে কিনা দেখে নিন। ফ্ল্যাটের অনুমোদিত নকশাও কিন্তু আবাসন নির্মাতা আপনাকে দেখাতে এবং দিতে বাধ্য। আপনি কোন ফ্ল্যাটটি কিনছেন তা চুক্তিতে স্পষ্ট করে উল্লেখ করুন। এবং আপনার বিনা অনুমতিতে ফ্ল্যাট পরিবর্তন করতে পারবে না, তা চুক্তিতে বলে রাখুন। শর্তের বাইরে অতিরিক্ত কোনো অর্থ দিতে যে আপনি বাধ্য নন, সেটিও চুক্তিতে উল্লেখ করুন।

#বিদ্র:
রিয়েল এস্টেট আইন অনুযায়ী আপনার সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের ৩ মাসের মধ্যে আবাসন নির্মাতা দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন এবং নিবন্ধনের কাজ করবেন সম্পাদন করতে বাধ্য। আর যদি আবাসন নির্মাতা প্রতিষ্ঠান নির্দিষ্ট সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হয় তাহলে চুক্তিতে নির্ধারিত ক্ষতিপূরণসহ সব অর্থ ৬ মাসের মধ্যে ফেরত দিতে হবে, এ বিষয়টিও চুক্তিতে আছে কিনা নিশ্চিত হয়ে নিন। অবশ্য, চুক্তিতে ক্ষতির পরিমাণ উল্লেখ না থাকলে তা আইন অনুযায়ী পরিশোধিত অর্থের ওপর ১৫ শতাংশ হারে নির্ধারিত হয়। ডেভেলপারের সাথে ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ হিসেবে অবশ্যই উপরোক্ত বিষয়গুলো উল্লেখ করে চুক্তিতে সই করুন, সেক্ষেত্রে পরবর্তীতে যে কোনো ঝামেলায় আপনি আইনী সহায়তা নিতে পারবেন।

#পরিশেষ
ফ্ল্যাট কেনার আইনি ধাপ হিসেবে উপরোক্ত যে বিষয়গুলো আলোচনায় এসেছে, তা বাস্তবায়নের জন্য আপনার প্রয়োজন হবে একজন দক্ষ আইনি পরামর্শকের।

আপনি কি বাড়ি নির্মাণ এর জন্য ডিজিটাল সার্ভে,মাটি পরীক্ষা ,পাইলিং ঠিকাদার,নির্মাণ ঠিকাদার খুঁজছেন?আপনার এই সব চিন্তা দূর করতে চট্টগ্রাম বিভাগে উক্ত সকল সেবার জন্য আমরা আছি আপনাদের পাশে
01820-014520