M SIGN

[BẢN TIN M-SIGN NGÀY 18/06] Cuộc đua của những giá trị có thể kiểm chứng

Có một thay đổi rất đáng chú ý trên thị trường bất động sản năm 2026: nhà đầu tư đang dần trả tiền cho những gì đã nhìn thấy, thay vì những gì được hứa hẹn.

Nhiều năm trước, một bản quy hoạch có thể tạo ra cơn sốt. Một thông tin về cây cầu tương lai có thể đẩy giá đất tăng mạnh. Thị trường khi đó vận hành chủ yếu bằng kỳ vọng. Người ta mua vì tin rằng một điều gì đó sẽ xuất hiện trong tương lai.

Nhưng những dữ liệu gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản đang hạ nhiệt. Các chuyên gia liên tục nhắc tới sự phân hóa. Những nhận định về việc sốt đất khó quay lại xuất hiện ngày càng nhiều. Dòng tiền không rời bỏ thị trường, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn.

Điều thú vị là sự thận trọng đó diễn ra đúng vào thời điểm Hà Nội tăng tốc đầu tư hạ tầng. Hàng loạt dự án quy mô lớn đang vượt qua các nút thắt quan trọng nhất. Sân bay Gia Bình bước vào giai đoạn triển khai. Các công trình dọc sông Hồng tiếp tục được thúc đẩy. Hồ Tây được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng để nâng cấp không gian đô thị. Nếu nhìn theo tư duy cũ, đây lẽ ra phải là môi trường thuận lợi cho những cơn sốt mới.

Nhưng thị trường lần này phản ứng khác. Nhà đầu tư không còn chỉ hỏi "sẽ có gì?". Họ bắt đầu hỏi "đã làm đến đâu?". Khoảng cách giữa một bản quy hoạch và một công trình đang thi công trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Khoảng cách giữa một lời hứa và một giá trị có thể kiểm chứng cũng vậy.

Điều đó giải thích vì sao dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những tài sản có khả năng khai thác thực tế, có cư dân thực, có nhu cầu thực và có hạ tầng hiện hữu. Trong khi đó, những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngày càng khó thuyết phục thị trường như trước.

Ngay cả cách Hà Nội tiếp cận bài toán nhà ở cũng đang thay đổi. Từ nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ đến các chính sách mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động, trọng tâm không còn nằm ở việc xây thêm bao nhiêu dự án. Trọng tâm là làm sao tạo ra những giá trị mà người dân thực sự sử dụng được.

Góc nhìn M-SIGN:

Rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là giá giảm. Rủi ro lớn nhất là đánh giá một tài sản bằng tư duy của chu kỳ cũ.

Trong giai đoạn mà mọi thứ cùng tăng, mua nhanh thường quan trọng hơn mua đúng. Nhưng trong một thị trường phân hóa, hiểu đúng giá trị sẽ quan trọng hơn rất nhiều so với việc xuống tiền sớm.

Thị trường không thiếu cơ hội. Chỉ là cơ hội đang tập trung nhiều hơn vào những nơi có thể chứng minh giá trị bằng tiến độ, bằng hạ tầng, bằng cư dân và bằng nhu cầu thực.

Cuộc chơi không còn thuộc về những lời hứa hấp dẫn nhất.

Cuộc chơi đang thuộc về những giá trị có thể kiểm chứng nhất.

[BẢN TIN M-SIGN 09/06] Thị trường không thiếu tiền. Thị trường đang thiếu niềm tin.

Nếu chỉ nhìn vào những con số giao dịch gần đây, nhiều người sẽ dễ đi đến kết luận rằng bất động sản đang chậm lại.

Nhưng điều thú vị là trong lúc thanh khoản giảm, hàng loạt tín hiệu khác lại cho thấy dòng tiền chưa hề rời khỏi thị trường.

Theo Lao Động, thanh khoản chung cư Hà Nội đang suy giảm đáng kể nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Đây là một nghịch lý rất đáng chú ý. Nếu thị trường thực sự thiếu tiền, giá đã phải điều chỉnh mạnh. Nhưng thực tế, người bán chưa muốn giảm giá còn người mua cũng không còn sẵn sàng xuống tiền bằng mọi giá.

Ở phân khúc đất nền, bức tranh thậm chí còn phân hóa mạnh hơn. Có những khu vực ven Hà Nội đang phải cắt lỗ hàng trăm triệu đồng, thậm chí giảm hơn 31% chỉ trong vòng 3 tháng. Đây là mức giảm đủ lớn để khiến nhiều người bất ngờ. Tuy nhiên thanh khoản vẫn không cải thiện tương ứng. Điều đó cho thấy vấn đề không nằm ở giá, mà nằm ở niềm tin của người mua đối với triển vọng của khu vực đó.

Trong khi đó, ở một diễn biến hoàn toàn khác, Hà Nội vừa giao thêm 7,7ha đất tại Tây Mỗ cho công ty con của Vinhomes. Cùng lúc, CafeF ghi nhận hàng loạt ông lớn như Sun Group, Sunshine Group đang xuất hiện tại những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn rất nhiều so với Tây Hồ Tây, nơi giá thấp tầng đã tiệm cận mốc 1 tỷ đồng/m². Tại các tỉnh giáp Hà Nội, những đại đô thị quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng tiếp tục được triển khai. Bắc Ninh cũng vừa đón thêm dự án hạ tầng hơn 2.000 tỷ đồng nhằm giảm ùn tắc cho các khu công nghiệp lớn.

Nếu thị trường đang đóng băng như nhiều người nghĩ, những quyết định đầu tư quy mô lớn như vậy sẽ không liên tục xuất hiện.

Đó cũng là lý do GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định dòng tiền vào bất động sản không phải vấn đề đáng lo ngại. Điều đáng quan tâm hơn là tồn kho. Khi tồn kho tăng cao, đó là dấu hiệu cho thấy thị trường đang từ chối một số loại sản phẩm nhất định.

Góc nhìn M-SIGN:

Có một sai lầm khá phổ biến hiện nay.

Nhiều người nhìn thấy đất nền giảm giá rồi cho rằng bất động sản đang yếu.

Nhiều người nhìn thấy giao dịch chậm lại rồi cho rằng tiền đã rời khỏi thị trường.

Nhưng những gì đang diễn ra cho thấy một thực tế khác.

Tiền vẫn ở đó.

Chỉ là tiền đang trở nên khó tính hơn.

Dòng tiền hiện tại không còn chạy theo mọi câu chuyện quy hoạch. Nó tìm tới nơi có hạ tầng thật, dân cư thật, việc làm thật và khả năng hình thành cộng đồng trong tương lai. Đó là lý do cùng là vùng ven Hà Nội, có nơi phải giảm hơn 30% vẫn khó bán, nhưng cũng có nơi liên tục xuất hiện những chủ đầu tư lớn và những dự án mới.

Có lẽ thị trường hiện tại không thiếu tiền.

Thị trường chỉ đang rất chọn lọc niềm tin.

Và trong giai đoạn như thế này, câu hỏi quan trọng nhất không phải là bất động sản có tăng hay không.

Mà là khu vực nào đang tạo đủ niềm tin để dòng tiền tìm đến trước tiên.

Anh/chị cần phân tích một khu vực, đánh giá triển vọng hạ tầng hoặc tìm hiểu dòng tiền đang dịch chuyển về đâu, inbox M-SIGN để cùng trao đổi.